Бюллетень содержит данные за период с 20 февраля 2012 по 21 февраля 2012 Информационные услуги для Вашего бизнеса



страница6/8
Дата18.10.2016
Размер1,18 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8

Миллионы на гектарах

В зоне 20 км от МКАД крупных землевладельцев практически не осталось, в течение последних 5-7 лет вся земля была распродана, по данным портала "Земер.ру", и более 3500 га сейчас нет в собственности ни у одного землевладельца. Участков под высотное жилое строительство в этой зоне, по информации Юрия Лакеева, гендиректора Land Management, около 5000 га. Но у подмосковных чиновников и девелоперов планов больше, чем на 5000 га.

В границах многих подмосковных городов есть значительные территории, свободные от какой-либо застройки, которые можно и нужно осваивать под жилье, утверждает Иван Романов: "Потенциала земель хватит еще как минимум на 10 лет".

Например, в Домодедове площадь городского образования составляет 81 800 га, существующая жилая застройка занимает только 15 268 га. В Реутове из 900 га городской территории занято 250 га. В Видном из 2798 га жилая застройка располагается на 868 га. "Городские власти присоединяли большие территории под перспективное развитие", — комментирует Анна Соколова. В результате у городов Балашиха, Домодедово, Химки и др. городские территории включают в себя деревни, рощи, поля, речки.

Вокруг г. Видное компания RDI Group, по данным брокеров, владеет примерно 1200-2000 га. В RDI Group утверждают, что сейчас компании принадлежит в этом районе около 155 га. В 2010 и в 2011 гг. примерно 45 га было продано компаниям "Мортон", "Ленинвест" и MR Group под реализацию девелоперских проектов, рассказывает гендиректор RDI Group Сергей Коротченков. "Реализовать все 200 га в одном месте очень трудно в части подвода коммуникаций. Совместными усилиями данную проблему разрешить легче", — объясняет он. В этом году под г. Видное девелопер планирует начать новый проект экономкласса.

У "дочки" RDI — компании "Загородный проект" напротив Видного через трассу на домодедовский аэропорт есть проект "Новомолоково". В Видном строят "Мортон", MR Group, МИЦ и др. "Мортон" построит в этом городе 0,4-0,5 млн кв. м, по информации"Миэля". Компания МИЦ начинает строить ЖК общей площадью 0,5 млн кв. м, площадь первой очереди — 174 000 кв. м (инвестиции — 6 млрд руб.). У MR Group проект примерно на 0,3 млн кв. м. "Там много перспективных земель под застройку", — добавляет Соколова.

Наиболее активное развитие, по ее мнению, ждет города, вошедшие в состав "новой Москвы", и те, которые оказались на границе: "Финансирование будет смещено в эту сторону, именно там будут строить новые дороги и легкое метро".

ГК ПИК в прошлом году запустила 26 проектов в Москве и области. В 2012 г. ПИК планирует продать 0,6-0,65 млн кв. м жилья и заработать 62-67 млрд руб. В 2012-2013 гг. компания запланировала начать пять проектов (около 1,4 млн кв. м продаваемой площади), в том числе 1 млн кв. м — в Коммунарке. В остальных проектах в МО будут запускаться новые корпуса уже начатых микрорайонов: Химки, Новокуркино, Люберцы, Мытищи, Щербинка.

В 2012 г. Tekta Group начнет строительство второй очереди ЖК "Акварели" в Балашихе (450 000 кв. м). В 2011 г. компания начала проектировать два жилых комплекса: на 60 000 кв. м в центре Одинцова и на 120 000 кв. м в Мытищах. "В течение этого года мы заявим о новых проектах в Реутове и Красногорске", — добавляет Биржин.

Сейчас в 20 км от Москвы реализуется более сотни жилых проектов различного формата, подсчитал Пыпин. "Характерно, что во многих проектах начинаются новые очереди", — отмечает он. Например, рядом с "Ольховкой-1" строится "Ольховка-2". "Думаю, если договорятся с администрацией, то через пару лет будет и "Ольховка-3", — полагает аналитик.



Что еще построят в Подмосковье

Компания "Масштаб", которая владеет 3086 га в Ленинском районе, собирается построить "Город кварталов А101" на 45 000 кв. м. На территории проекта А101, по словам Виктора Козлова, гендиректора "Авгур эстейта", ведется строительство "Квартала А101" на 200 000 кв. м до 2013 г. и жилого комплекса Южное Бутово на 1,3 млн кв. м до 2016 г. Всего в рамках проекта (общая площадь мастер-плана — около 13 000 га) строительство 20 млн кв. м нового жилья. В этом году МИЦ инвестирует более 2 млрд руб. в строительство пятой очереди ЖК "Коммунарка" площадью более 65 000 кв. м.

У RDI Group в территорию "новой Москвы" вошло около 1250 га земли в Подольском и Наро-Фоминском районах МО. Примерно 20% земель планируется под реализацию индустриальных проектов и около 80% — под реализацию жилых проектов. В Наро-Фоминском районе у компании проекты "Пригород "Западная долина" (2016 г.) и Природный парк "Каменка" (2013 г.). Проекты находятся в активной стадии девелопмента и продаж, говорит Коротченков. В Подольском районе формат застройки напрямую зависит от генплана "новой Москвы". Но в планах стоит комплексное освоение территорий и возведение как минимум 1 млн кв. м жилья эконом- и бизнес-классов.

Ждет активная застройка небольшой и очень непростой по составу жителей поселок Заречье напротив иннограда Сколково. Компания "Абсолют", по сведениям Анны Соколовой, владеющая там 40 га, будет строить жилой комплекс на 800 000 кв. м. По соседству владелец 20 га планирует возвести проект на 400 000 кв. м. Сроки этих проектов — 5-7 лет.

"Мортон" в прошлом году сдал 0,96 млн кв. м жилья. На начало 2012 г. компания продает квартиры в 19 строящихся проектах. "В наших планах ежегодный вывод на рынок от 0,8 млн до 1,5 млн кв. м жилья с долей малоэтажного строительства в районе 10%, — рассказывает Зотов. — Остальное — многоэтажные монолитно-кирпичные и панельные дома". В первом полугодии 2012 г. "Мортон" выводит в продажу три крупных проекта в Красногорском, Ленинском и Балашихинском районах общей площадью около 1 млн кв. м.

Компания ЛСР в Нахабине до 2015 г. построит 190 000 кв. м разноформатного жилья, в Ленинском районе — 248 000 кв. м до 2015 г., в "Новом Домодедово" до 2017 г. запланировано возвести 335 000 кв. м. Всего в работе у компании 1,6 млн кв. м жилья.

В Химках RDI, по информации брокеров, начала строительство докризисного проекта "Ивакино". На участке в 111 га планируется построить 0,5 млн кв. м жилья переменной этажности (квартиры и таунхаусы), а также объекты социально-бытовой инфраструктуры.

У ФСК "Лидер" весной начнется реализация малоэтажного проекта "Западное Кунцево" в Одинцовском районе. На территории в 15 га будет 18 5-этажных домов на 1750 квартир.

MR Group в ближнем Подмосковье реализует проекты экономкласса "Химки сквер" и "Видное парк". "В работе еще несколько площадок, о которых мы в скором времени объявим", — обещает Ирина Дзюба.

Без новых игроков

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра "Гдеэтотдом.ру":

— Сделок купли-продажи крупных земельных участков под жилищное строительство мало. Землевладельцы хотят сами реализовывать на них проекты и постепенно это делают. Они никуда не торопятся и планируют зарабатывать, создавая прибавочную стоимость. Налоги небольшие, угрозы изъятия за "неиспользование по назначению" так и остаются угрозами. Новым сильным игрокам на этом рынке взяться просто неоткуда. К тому же рынок непрозрачен. Например, никто не знает, кому на самом деле принадлежат десятки тысяч гектаров совхоза им. Ленина, ЗАО ПХ "Чулковское", агрофирмы "Подмосковное", колхоза им. Горького и еще десятков сохранившихся юридически сельхозпроизводств в ближнем Подмосковье. Их хозяева уже давно решили, что через 10-20 лет 90% их земель будет застроено. Сейчас активно продолжается процесс перевода этих сельхозземель под дачное строительство, жилищное строительство, промышленные нужды. (Ведомости 20.02.12)
На асфальте: Новые русские помещики. "Ведомости". 20 февраля 2012

Желающих купить настоящую усадьбу в Москве крайне мало — не более 5% всего спроса на элитные объекты.

Даже имея $7-10 млн, приобрести историю непросто — нужны административный ресурс и бескорыстное желание поддерживать и сохранять родовое гнездо.

"Усадьба в русской архитектуре — отдельное поселение, комплекс жилых, хозяйственных, парковых и иных построек, а также, как правило, усадебный парк, составляющие единое целое", — сообщает "Википедия". Исторические усадьбы находятся в федеральной, городской или частной собственности.



Городские усадьбы

В Москве на усадьбы приходится около 30% от общего числа особняков, подсчитали в Vesco Group.

Частенько в них располагаются государственные и некоммерческие организации. Например, в Белых палатах на Пречистенке разместилось Мосгорнаследие, доходный дом Перцовой в Курсовом переулке занимает ГлавУпДК при МИД России, дом Олсуфьевой — Центральный дом литераторов, особняк Трубецких-Бове в Петровском переулке — типография Большого театра и художественно-производственные мастерские, доходный дом Бахрушина (Петровский переулок, 5, стр. 8) — Русский нумизматический дом.

Усадьбы обожают посольства. Благодаря этим арендаторам многие здания находятся в хорошем состоянии. Например, усадьба Румянцева-Задунайского на Маросейке занята посольством Белоруссии, усадьба текстильного фабриканта и почетного гражданина Москвы Грачева — посольством Норвегии.

Что касается рынка жилья, тут повышенным спросом пользуются дворянские усадьбы в дворцовом классическом стиле, где возможны реконструкция и увеличение метража, рассказывает Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter (партнер Vesco Group). Обязательное условие — наличие парковки и собственной территории (от 10 соток земли). Площадь усадеб — от 400 до 5000 кв. м. Цена стартует от $10 000 за 1 кв. м или от $7 млн за объект.

По данным Knight Frank, диапазон стоимости 1 кв. м — $6000-30 380, в среднем — $18 571. На сегодняшний день на московском рынке представлены объекты площадью от 452 до 3186 кв. м, цена варьируется от $7,7 млн до $75 млн.



Чтобы как у князей

Дом Орлова-Денисова или дом князя Пожарского — звучит красиво. Не перевелись в Москве богатые люди, которые хотят дом для семьи в Москве. "Многие, устав от ежедневной езды через пробки, подыскивают соответствующую их статусу городскую резиденцию, — говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор "Century 21 Запад". — Обитатели Рублевки, разучившиеся жить в квартирах, рассматривают возможность обустройства частной резиденции в центре города с тем же комфортом, к которому привыкли за городом".

Но исторические усадьбы — сложный для владения вид недвижимости. Часто они имеют или вызывающие вопросы приватизационные документы, или серьезные обременения либо по-прежнему находятся в городской или федеральной собственности, перечисляет недостатки привлекательной во всех прочих отношениях недвижимости Скоморовский. "Купить усадьбу можно только с помощью сильного административного ресурса", — уверена Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby's International Realty. "Различные фонды усадеб и другие организации не способны системно помочь в таких вопросах ни ассортиментом, ни хорошо протоптанной дорогой в нужный кабинет власти или структуры охраны памятников", — объясняет она.

Кроме того, есть ограничения на реконструкцию памятников. Под контролем департамента культурного наследия Москвы находится 3784 здания — объекта недвижимого культурного наследия. В прошлом году (по состоянию на октябрь 2011 г.) инспекцией Мосгорнаследия проведено 79 проверок, было выдано 156 предписаний об устранении нарушений законодательства об охране культурного наследия и возбуждено 103 дела об административных правонарушениях.

Сумма назначенных штрафов составила 11 035 300 руб. Это, конечно, сущие копейки для недобросовестных владельцев. В Москве за причинение ущерба объекту культурного наследия оштрафуют максимум на 1 млн руб. (в регионах — на 30 000 руб.). В Европе, для сравнения, штрафы исчисляются миллионами евро и без согласования с местной службой охраны памятников владельцы не могут поменять даже дверную ручку.

В Москве большинство владельцев исторической недвижимости не столь щепетильно, хотя бывают редкие исключения. Самый яркий и необычный пример — реставрация усадьбы Муравьевых-Апостолов на Старой Басманной улице.

Здание конца XVIII в. разрушалась, когда своими корнями заинтересовался далекий правнук декабристов. Кристофер Муравьев-Апостол приехал из Бразилии в Россию с частью семейной коллекции, которую, как оказалось, разместить негде. Он потратил на реставрацию родового гнезда около $10 млн, но усадьба ему до сих пор не принадлежит. Кристофер надеется выкупить усадьбу (сейчас он арендует ее у города) и переехать в старый семейный дом. "Буду жить в мансарде усадьбы своих предков, — рассказывал он журналистам. — А на нулевом и 1-м этажах будет размещена музейная экспозиция".

Мосгорнаследие нашло способ заинтересовать обеспеченных людей вкладываться в сохранение исторических зданий. Департамент предложил с добросовестных пользователей и арендаторов, качественно осуществивших научную реставрацию, взимать символическую арендную ставку в размере 1 руб. за 1 кв. м в год. В январе этого года на заседании правительства Москвы был одобрен проект постановления "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия г. Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии". В настоящее время Мосгорнаследие рассматривает более 50 заявок от инвесторов, готовых вкладывать деньги в научную реставрацию, отмечено на сайте департамента.



Главное — фасад

Пока департамент ищет потенциальных арендаторов-реставраторов, рынок предлагает усадьбы и особняки "с сохраненными фасадами" по сходной цене. Продаются два реконструированных 3-этажных особняка в стиле русского классицизма с сохраненными историческими фасадами в Большом Знаменском переулке, принадлежащих "СТД-групп", рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. Первый поделен на восемь квартир площадью от 113 до 550 кв. м, в том числе две трехуровневые. На подземном этаже — паркинг на 16 машино-мест. Второй особняк — 2-этажное здание с мансардой и подземным уровнем общей площадью около 1000 кв. м — предлагается для одной семьи.

В Малом Власьевском переулке продается особняк с хозяйственными флигелями, построенный в 1903 г. архитектором Иваном Кондратенко по заказу купца Ивана Коровина. Общая площадь строений — 2158 кв. м, земельного участка — 0,3 га. Цена комплекса — $42 млн. "Он находится вне категории рыночной оценки, — утверждает Скоморовский. — Подобный объект в этом городе нельзя купить ни за какие деньги, его просто не существует. Во дворцах и виллах такого класса, как правило, размещены посольства и дома приемов". Несмотря на перечисленные достоинства, особняк не является памятником, о чем у "Century 21 Запад" есть письмо из Мосгорнаследия. Объект находится в собственности физических лиц.

Рядом с Третьяковской галереей (1-й Кадашевский переулок, 11/5, стр. 4) ищет владельца бывший исторический, а ныне реконструированный с увеличением площадей особняк (всего 1160 кв. м), принадлежащий ГК КРТ. В здании заменены все перекрытия и коммуникации. Снаружи "сохранен исторический облик", говорит Зиминский. "Очарование старины здесь сочетается с последними достижениями техники. Например, при желании покупателя особняк может быть оснащен системой smart house", — с гордостью сообщает он.



Новое слово

Для тех покупателей, кому благородная старина непринципиальна, застройщики предлагают родовые гнезда нового формата. Самое известное и одновременно самое одиозное — дом-яйцо на Чистых прудах (пер. Машкова, 1) площадью 320 кв. м. Здание было построено в 2002 г., в разное время выставлялось на продажу по цене от $5 млн до $12 млн, но пока так и не нашло своего покупателя, сожалеет Зиминский.

Более удачным с точки зрения спроса оказался проект AFI Development "Палаты Муравьевых" на Остоженке (1-й Зачатьевский переулок, 10), состоящий из 17 частных четырехуровневых таунхаусов. Объект был построен в 2003 г., большая часть домов распродана, но есть вторичные предложения по $20 000-25 000 за 1 кв. м.

Прислониться к истории

Роскошь и поэтичность исторических загородных усадеб вдохновляют, но такие объекты в Подмосковье обладают несколькими существенными недостатками. Среди основных эксперты назвали проблемы с документами, коммуникациями, отсутствие инфраструктуры. Непрозрачность процедуры получения исторической недвижимости постоянно провоцирует скандалы.

Построить новый проект на территории старинной усадьбы и пиариться за счет исторического имени — распространенный тренд в сегменте дорогого жилья. Например, проект "Усадьба Бергов" (по соседству с дачей Василия Берга на берегу р. Десны) и усадьба "Жодочи" (бывшее имение уездного предводителя дворянства Федора Михайловича Вельяминова-Зернова, 35 км от МКАД по Киевскому шоссе), перечисляет Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. Еще чаще новые коттеджные поселки возводятся на землях, которые ранее входили в состав известных исторических усадеб, обычно на парковых территориях.

Громкий скандал разразился вокруг музея-усадьбы "Архангельское", территория которой (800 га), по данным ВООПИиК, уже на 80% продана или сдана в аренду. ВООПИиК судится с Минобороны РФ, которое распродает земли этого музея-усадьбы.

В 1992 г. была приватизирована другая жемчужина — усадьба Суханово (6 км по Симферопольскому шоссе). Союз архитекторов, которому усадьба служила домом отдыха, ничего не смогла сделать, они получили распоряжение от тогдашнего вице-премьера правительства России Владимира Шумейко, писал еще в 2000 г. "Коммерсантъ". Идут судебные разбирательства, ансамбль продолжает разрушаться.

А по соседству строится комплекс "Суханово парк" с многоквартирными домами, таунхаусами и коттеджами. Цена таунхауса — от 8,5 млн руб., указано на официальном сайте проекта.

На территории замка Майндорфа на Рублево-Успенском шоссе находится санаторий "Барвиха" и один из самых престижных поселков Рублевки "Сады Майндорфа", где в настоящее время "ведутся только закрытые продажи от собственников", отмечает Резниченко. Усадьбы продавались в таких поселках, как X-park, "Лукоморье", "Романово-2", "Усадьбы Усово", "Новая Опалиха", "Усадьба Бакеево", "Идиллия", по данным Vesco.

В общем объеме рынка доля подобных проектов, которые входят в сегменты premium и de luxe, — около 10%, по данным аналитического центра "Инком-недвижмости". Ценителей исторических загородных усадеб немного — 3-5% от общего спроса на загородном рынке, подсчитали в Knight Frank. Максимальная стоимость дома — 990 млн руб. (данные "Инкома"). Сделки с такими суммами крайне редки. Наиболее востребованы в данном сегменте, по информации "Инкома", предложения по цене 45-60 млн руб. ($1,5-2 млн).



Памятник не делится

Евгений Пугачев, юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической группы "Яковлев и партнеры":

— Федеральным законом "Об объектах культурного наследия" установлены существенные ограничения, связанные с оборотом таких объектов. Так, законодательно закреплен запрет на раздел памятников и ансамблей, земельных участков. Запрещен выдел в натуре долей объекта культурного наследия, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Сделки по отчуждению части объекта культурного наследия, например обособленного помещения или отдельного здания, входящего в состав ансамбля, являются недействительными, о чем свидетельствует обширная судебная практика.

Работа с наследием

В Москве до недавнего времени было принято выводить историческое здание из реестра памятников (если оно там числилось), переделывать либо вовсе уничтожать. Максимальная ответственность, которая грозила «ликвидатору», – условный срок. Число усадеб за последние 15 лет значительно уменьшилось. В среднем в прежние годы к сносу приговаривалось около 250 зданий в год.

В Подмосковье примерно из 6000 памятников истории и культуры не защищены юридически 99%, поскольку не имеют охранных зон, отмечают в областном отделении Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры. «Утверждать эти зоны правительству области невыгодно, поскольку эти земли сразу выпадают из зоны застройки и не могут быть проданы», – заявляет Евгений Соседов, замруководителя организации. «Если компании надо как-то легально построиться на территории или вблизи памятника, она заказывает проект зон охраны в своих интересах, – рассказывает Соседов. – Согласно положению о зонах охраны объектов культурного наследия разрабатывать проекты охранных зон может любое лицо». (Ведомости 20.02.12)
На воздухе: Мало-помалу. "Ведомости". 20 февраля 2012

В Подмосковье будет появляться все больше загородных проектов, где покупателям предложат не коттеджи, а квартиры в мало- и среднеэтажных домах.

Но участки без подряда сохранят инвестиционную привлекательность, утверждают застройщики. Правда, брать будут те, что поближе к Москве и включены в состав организованных поселков с сетями.



Сложные выборы

Продажами загородной недвижимости в 2011 г. и начале 2012 г. опрошенные "Ведомостями" застройщики в целом довольны. Хотя и отмечают, что прошлый год был годом "перевернутой сезонности": традиционно ажиотажные месяцы показали спад по сделкам, в лидеры выбились бывшие аутсайдеры. "Нетипично" начался и 2012 год.

Например, Vesco Group выполнила прошлогодний план по сделкам с января по март 2011 г., потом произошел существенный спад "как по объему покупательского спроса, то и по числу сделок", сообщила Маргарита Волянская, директор по продажам. Но все равно по итогам 2011 г. компания продала на 15-20% больше, чем в 2010 г. "Гуд вуд", по словам его директора по развитию Александра Дубовенко, также испытал непривычные для себя колебания спроса: "в декабре был рост примерно на 20% к ноябрю, да и в январе 2012 г. пошла активность клиентов", "но вообще продажи (и застройка клиентами участков) просели — сильно повлияла ситуация с выборами".

"Миэль — загородная недвижимость" сделки закрывала даже 29-30 декабря, "конец года был удачен, [по спросу на уровне хорошего осеннего месяца", поделился управляющий партнер Владимир Яхонтов. А вот осенью 2011 г. продажи, по его словам, шли "не очень хорошо". "Волнообразную и нетипичную" динамику продаж зафиксировал и маркетолог Rodex Group Игорь Заугольников: "В январе — феврале 2011 г. спрос вырос по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. в 2 раза, следующая волна наблюдалась с августа по начало октября". В 2011 г. группе удалось реструктурировать банковские кредиты и привлечь дополнительные инвестиции на строительство поселков. В целом, по словам Заугольникова, по общегодовому объему продаж компания "не ушла далеко от усредненных рыночных показателей".

По наблюдению Анны Шишкиной, директора по стратегическому развитию УК "Абсолют менеджмент", обычно после новогодних праздников сделок меньше, но в январе 2012 г. спрос вырос вдвое по сравнению с январем 2011 г.

Дерганое поведение покупателей опрошенные эксперты списывают на политическую нестабильность в России, пертурбации на мировых финансовых рынках и неуверенность населения в любой валюте. Пусть у населения нет понимания, в какой валюте лучше хранить денежные средства и стоит ли их куда-либо инвестировать, говорит Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting, но вера в то, что недвижимость поможет их хотя бы сохранить, осталась. Яхонтов считает, что сработала психология: "Часть клиентов решили завершить год покупкой недвижимости". Шишкина добавляет еще и фактор погоды: "Долго не было снега, и покупатели могли весь декабрь ездить на просмотры".



Квартира за городом

По данным ОПИН, в начале 2012 г. в Подмосковье продавалось около 160 поселков только с малоэтажным многоквартирным жильем (таунхаусов и комплексов по 3-5 этажей). За прошлый год их количество выросло в 4,5 раза. В структуре предложения подобных объектов преобладают таунхаусы (60%), четверть приходится на мультиформатные проекты и 15% — на загородные многоквартирные комплексы. В основном новые проекты вышли на рынок в первом полугодии 2011 г., две трети из них были успешно распроданы, утверждают в ОПИН. По итогам года объем продаж в малоэтажных жилых комплексах вырос в 4,5 раза, в сегменте таунхаусов — в 1,8 раза.

Всего в 2011 г. рынок загородной недвижимости пополнился 226 новыми поселками, что в 3 раза больше показателей 2010 г., сообщили аналитики Vesco. Общее предложение достигло 680 загородных проектов. На 2012 г. прогнозы экспертов более чем скромные. "Вряд ли в этом году новых проектов будет так же много, — считает Шишкина. — В январе на рынке появилось считанное число новых поселков, в основном смешанного формата: участки с домами и участки без подряда". Наталья Семенова, гендиректор "СКМ риэлти", согласна, что новинок будет мало. "Рынок пресыщен по всем направлениям", — говорит она.

Основной тенденцией развития загородного рынка в 2012 г. опрошенными "Ведомостями" экспертами назван "курс на малоэтажку". Также они сходятся во мнении о продолжающемся отказе потребителей от участков без подряда (УБП), особенно если эти участки "оснащены" лишь обещаниями девелоперов подвести к ним инженерные сети.

Хотя УБП остаются (в общей структуре спроса и сделок) в фаворитах загородного рынка ("их покупали и будут покупать", утверждает Яхонтов), девелоперы перестают делать на них главную ставку. Эксперты не сомневаются, что "такой товар" будет выводиться на рынок, пока клиенты на него не иссякнут, а таковых по-прежнему много. По данным Vesco, в 2011 г. 70% предложения первичного рынка занимали именно УБП, спрос на них отставал всего на 10% (по информации аналитиков "Инком-недвижимости").

Перенасыщение рынка в сегменте УБП и недовольство неудавшихся инвесторов привели к пересмотру ценников. По данным "Инком-недвижимости", если в январе 2011 г. стоимость сотки земли без подряда была 230 000 руб., то в декабре за нее просили уже 182 000 руб.

"Вопрос для девелоперов и риэлторов в 2012 г. будет звучать так: чем "наелся" потребитель, — говорит Яхонтов. — На мой взгляд, дальними дачами, где сотка продается по $500-700, но коммуникаций не будет никогда". Однако риэлтор по-прежнему утверждает, что самая лучшая инвестиционная покупка на загородном рынке сейчас — это УБП в построенном коттеджном поселке: "Локальный спрос на него окупит все затраты сторицей. Если, конечно, такой спрос найдется". Впрочем, признает Яхонтов, на загородном рынке виден "активный тренд" на малоэтажное жилье, так как именно оно пользуется спросом.

По информации IRN.ru, во второй половине 2011 г. на реализацию поступили поселки, где квартиры-секции предлагались в среднем по 47 300 руб. за 1 кв. м, тогда как готовые (и почти распроданные) таунхаусы шли по средней цене 79 800 руб. за 1 кв. м. Аналитики объясняют это тем, что с новыми проектами девелоперы выходят в основном на менее престижных шоссе, да и стройка на них только началась. Покупателю предоставляется "скидка за лояльность" — брать недвижимость на ранних стадиях строительства по-прежнему рискованно. Общий бюджет покупки таунхаусов также снижается, так как уменьшается их площадь: по данным IRN.ru, средняя площадь предлагаемых на продажу таунхаусов за прошлый год ужалась с 213 до 200 кв. м.

Аналитик ОПИН Екатерина Лобанова считает, что средний бюджет покупки таунхаусов в Подмосковье сейчас составляет 65 000 руб. за 1 кв. м. Она ожидает роста спроса на квартиры-секции в 2012 г. в 1,5 раза (по сравнению с 2011 г.), но не прогнозирует их резкого удорожания: "Повышение цен в существующих проектах компенсируется относительно низкими ценами в новых". По наблюдению аналитиков "Инкома", к началу 2012 г. разница в стоимости 1 кв. м у коттеджей и таунхаусов в Подмосковье стала практически неощутимой, составив всего 300 руб. Средняя цена 1 кв. м в новых проектах — 55 000 руб. Впрочем, общий бюджет покупки коттеджа все равно намного (на 4,4 млн руб.) больше, нежели при покупке таунхауса, утверждают в "Инкоме".



Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница