Доклад на XVII апрельской Международной научной конференции



Скачать 115,17 Kb.
Дата31.10.2016
Размер115,17 Kb.

Куричева Е. К.

Доклад на XVII Апрельской Международной научной конференции

По проблемам развития экономики и общества (Секция «Город и агломерация»)

Жилищное строительство как ключевой фактор пространственной трансформации Московской агломерации


Доклад посвящен проблеме пространственной трансформации Московской агломерации под воздействием жилищного строительства, вызвавшего в 2000-2010 гг. дальнейшее расползание сплошной городской застройки (urban sprawl). Методической основой работы является полимасштабный подход в исследовании факторов трансформации Московской агломерации как муниципального и регионального, так и национального уровней. Факторы национального уровня - столичная рента и неравномерное распределение природной ренты, в совокупности с фактором регионального уровня – агломерационным эффектом, формируют межрегиональное неравенство в стране (Зубаревич, 2012; Полтерович, 2007). Межрегиональное неравенство вызывает миграцию в Московский регион, которая за 2010-2014 гг. составила 912 тыс. человек (Российский…, 2015). Миграционный приток населения в совокупности с высокими доходами и низкой жилищной обеспеченностью москвичей стимулируют спрос на жилье, формирующаяся система регулирования градостроительной деятельности, формальные и неформальные институты рынка жилищного строительства способствовали росту предложения. В результате суммарный ввод жилья в Московском регионе за 2004-2014 гг. составил 119,7 млн кв. м, продолжилось расползание территории сплошной городской застройки за пределы МКАД, а жилищное строительство стало ключевым фактором пространственной трансформации Московской агломерации.

В контексте рассматриваемых пространственных аспектов трансформации Московской агломерации необходимо подробней остановиться на агломерационном эффекте. Пространственный масштаб агломерационного эффекта различается между промышленностью и сферой услуг, поскольку на различных пространственных уровнях преобладают разные факторы агломерирования в зависимости от соотношения мобильности товаров, работников и знания (Kolko, 2007; Ellison, Glaeser, Kerr, 2010). Действие агломерационного эффекта способствовало усилению экономической активности в ядре агломерации, которое сопровождалось в 1990-2000 гг. ростом концентрации в центре города органов власти, управления и штаб-квартир крупнейших корпораций, являющихся основными агентами перераспределения природной, в первую очередь, нефтегазовой ренты. В результате действия природной ренты городской бюджет получает дополнительные налоги, в первую очередь, через налог на прибыль, значительная часть которой заработана на других территориях. В ходе частичной реиндустриализации в 2000-х гг. на периферии Московской области на базе субагломераций второго порядка (Ступино, Клин) сформировались новые центры промышленного производства. Таким образом, структурная перестройка региональной экономики вызвана различием пространственного масштаба агломерационного эффекта для индустриальных и постиндустриальных секторов экономики – для промышленности и сферы услуг.

Для рынка первичной жилой недвижимости Московской агломерации следствием дифференцированного действия агломерационного эффекта на разных пространственных уровнях является формирование пространственного «облака» жилья вокруг ядра агломерации. Ориентация этого рынка жилья на московский рынок труда отодвигает его границы на расстояние, соответствующее предельной двухчасовой маятниковой миграции, что с учетом транспортных проблем соответствует трассировке Московского малого кольца (ММК), проходящего приблизительно в 30 км от МКАД. ММК служит своеобразным маркером на рынке жилья, внутри которого среди покупателей преобладают москвичи, снаружи – жители Московской области. Наряду с московским существует ряд локальных рынков недвижимости на периферии агломерации, ориентированных на местные рынки труда в субагломерациях второго порядка, что подтверждается высокой долей местных покупателей жилья (более 50% покупателей – жители Московской области).

Теоретической базой работы является модель концентрических зон в городе (Burgess, 1967), восходящая к подходу фон Тюнена (Тюнен, 1926) и модель дифференциации землепользования в условиях наличия центрального делового района (ЦДР) (Duranton and Puga, 2014). В соответствии с моноцентрической структурой агломерации автором предложено выделить ряд концентрических пространственных зон, на которые дифференцируется рынок первичной жилой недвижимости. (рис. 1). Это центр или центральный деловой район (ЦДР) в пределах Садового кольца; формирующийся новый селитебно-деловой пояс на месте бывших промышленных территорий, внешняя граница пояса удалена на 3 км от Третьего транспортного кольца (ТТК); жилой пояс в пределах МКАД; пояс субцентров, внешняя граница которого проходит на расстоянии 10 км от МКАД; пригородный пояс в пределах ММК и периферийный пояс в административных границах Московской области.



Примечания: 1 – центр или центральный деловой район, 2 – новый селитебно-деловой пояс, 3 – жилой пояс, 4 – пояс субцентров, 5 – пригородный пояс, 6 – периферийный пояс

Источник: составлено автором
Эмпирической основой работы является сформированная автором база данных по 877 жилищным проектам, а также информация Росреестра, содержащая адреса регистрации 37358 покупателей жилья в Московском регионе. На апрель 2015 г. в стадии строительства и продажи находилось 37,5 млн кв. м жилья. Использование данных о геокоординатах жилищных проектов позволяет преодолеть недостатки обычно используемой статистики, опирающейся на административные границы населенных пунктов, что затруднят детальное понимание происходящих на территории процессов.

Основными параметрами для анализа дифференциации пространственных изменений, взаимосвязанных с социально-экономическими факторами трансформации агломерации автором выбраны: 1) исходное состояние земельных участков, используемых под жилищное строительство в разбивке по зонам агломерации (рис. 2); 2) распределение жилищных проектов по различным типам в разбивке по зонам агломерации (рис. 3); 3) пространственное расположение жилищных проектов (рис. 4); 4) региональный состав покупателей жилья в Москве и ближнем Подмосковье (рис. 5). Анализ данной информации позволит ответить на вопросы, где и на какой территории строят жилье, какими параметрами оно обладает, на спрос со стороны каких категорий покупателей ориентировано строящееся жилье.

Первый из этого ряда вопросов – какие земли используются под жилищное строительство, как изменяется землепользование, как соотносятся интенсивный путь развития агломерации, предполагающий уплотнение сложившихся жилых и промышленных территориальных зон, с ее экстенсивным расползанием на территории, свободные от застройки. Для поиска ответа на эти вопросы все жилищные проекты разбиты автором на типы в зависимости от характера застройки, используемых под строительство земельных участков. Данный пул земельных участков формируют 1) территории промышленных зон; 2) зоны жилой застройки; 3) территории, свободные от промышленной и жилой застройки. В свою очередь, в зоне жилой застройки в отдельный тип выделены земли, на которых жилищное строительство осуществляется путем сноса или реконструкции ветхого жилья. Надо отметить, что 49,4 % – практически половина строящегося жилья – возводится на свободных территориях. Столь высокая доля говорит о преобладании экстенсивного пути развития агломерации. На территориях бывших промзон осуществляется строительство 12,7 % жилья, а на землях жилой застройки – еще 37,8 %, причем основная часть (34,1 %) приходится на новое строительство, а 3,8 % – на строительство в результате сноса или реконструкции ветхого жилья. Доли объемов жилищного строительства на земельных участках различного генезиса в разбивке по поясам агломерации представлены на рис. 2.

Источник: составлено автором

Рис. 2 – Структура возводимого жилья в различных зонах агломерации по параметру исходной принадлежности земли под строительство, млн кв. м (левая шкала); доля различных зон агломерации в строительстве жилья, % (правая шкала), апрель 2015 г.
Для выявления пространственных изменений в Московской агломерации под воздействием жилищного строительства кроме изменений в землепользовании необходимо понять, что же именно строят, какими параметрами характеризуются возводимые жилищные проекты. В соответствии с масштабом застройки (площадь жилья, количество корпусов) и наличию в проекте элементов социальной и транспортной инфраструктуры автором предложена типология проектов, согласно которой все проекты разбиты на четыре типа: 1) точечный проект с площадью жилья до 50 тыс. кв. м (1-2 корпуса) при отсутствии социальной и коммерческой инфраструктуры; 2) жилой комплекс с площадью жилья от 30 до 150 тыс. кв. м (3-5 корпусов) с объектами коммерческой инфраструктуры на первых этажах зданий; 3) квартал с площадью жилья от 50 до 200 тыс. кв. м (6-9 корпусов) с коммерческой и некоторой социальной (школы, детские сады) инфраструктурой; 4) микрорайон с площадью жилья от 150 тыс. кв. м (10 корпусов и более) с коммерческой, транспортной (улицы, проезды) и социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники). Принадлежность проекта к тому или иному типу зависит от сочетания параметров, что приводит к частичному пересечению типов проектов по выбранным параметрам. Доли объемов жилищного строительства в рамках проектов различного типа в разбивке по поясам агломерации представлены на рис. 3.

Источник: составлено автором

Рис. 3 – Структура возводимого жилья в различных зонах агломерации по параметру типа проекта, млн кв. м (левая шкала); доля различных зон агломерации в строительстве жилья, % (правая шкала), апрель 2015 г.
Пространственное распределение проектов различного типа в пределах ММК, где сосредоточено 92,3 % жилищного строительства Московской агломерации, представлено на рис. 4. Жилищные проекты концентрируются в ядре агломерации, причем наиболее плотно – в ЦДР, а также вдоль магистралей.

Источник: составлено автором

Рис. 4 – Пространственное распределение жилищных проектов в пределах Московского малого кольца в разрезе типологии по площади жилья и наличию инфраструктуры, апрель 2015 г.
Анализ полученных в ходе исследования результатов позволяет сделать следующие выводы. Столичная рента и агломерационный эффект стимулируют джентрификацию, рост селитебных функций и территориальное расширение центра. В ЦДР строительство ведется почти исключительно в рамках небольших точечных проектов (38 из 39 проектов) в ходе сноса и реконструкции на землях жилой застройки, а также в ходе редевелопмента на землях бывших промышленных предприятий. В настоящий момент ЦДР расширяется за счет застройки бывшего промышленного пояса вдоль ТТК, где формируется новый селитебно-деловой пояс. Вдоль ТТК строительство идет в основном путем редевелопмента промышленных предприятий – 68 % нового жилья. Здесь появляются достаточно крупные проекты жилых кварталов, например, «Садовые кварталы», «Литератор». В жилом поясе редевелопмент бывших промзон остается на лидирующей позиции и дает почти половину (42 %) строящегося жилья. Именно в результате редевелопмента бывших промзон появляется возможность реализации наиболее крупных проектов жилых микрорайонов, таких как «Царицыно». В пределах МКАД интенсивность жилищного строительства нарастает от 0,9 % в ЦДР, до 8 % в новом селитебно-деловом поясе и до 12 % в жилом поясе.

Почти половина жилищного строительства Московской агломерации сосредоточена в поясе субцентров – 48 %. Здесь преобладают проекты на свободных территориях (69 % нового жилья). Доля возводимого жилья в рамках проектов редевелопмента на землях промзон, сноса и реконструкции на землях жилой застройки в этом поясе минимальна – 2 и 1 % соответственно. Наиболее сильные изменения в землепользовании наблюдаются в юго-западном секторе на присоединенных в 2012 г. территориях, где доля жилья, строящегося на свободных землях достигает 85 %. Наличие больших свободных земельных участков дает возможность реализации крупных проектов микрорайонов, строительство которых обеспечивает более половины ввода нового жилья в поясе субцентров – 51 %. Доля пригородного пояса в строительстве жилья составляет 23,4 %. В данном поясе, как и в поясе субцентров, преобладает строительство на свободных территориях (54 %), а проекты редевелопмента и реконструкции вообще отсутствуют. Доля периферийного пояса в строительстве жилья составляет всего 7,7 %. Строительство в периферийном поясе сконцентрировано в субагломерациях второго порядка, преобладают небольшие точечные проекты и проекты жилых кварталов, которые в сумме дают 76 % нового жилья. В целом за МКАД идет экстенсивное развитие за счет застройки свободных территорий, изначально не предназначенных под жилищное строительство, что обуславливает процесс расползания городской застройки. Реализация крупных проектов на свободных территориях позволяет осуществлять экономию на масштабе и повышать доступность жилья, что стимулирует миграцию населения России в Московскую агломерацию. В результате в пригородном поясе доля жителей Подмосковья и регионов России среди покупателей жилья возрастает до 50 %.

Пространственное распределение стоимости жилой недвижимости вызывает противоположно направленные изменения в структуре расселения. Это центростремительный вектор (джентрификация центра Москвы, развитие застроенных территорий за счет роста спроса на дорогое элитное жилье со стороны наиболее состоятельной страты общества, в том числе и со стороны жителей других регионов) и центробежный вектор (увеличение плотности населения в пригородном поясе за счет миграции и за счет вытеснения из столицы москвичей, которые не в состоянии решить свою жилищную проблему из-за высоких цен на московскую недвижимость). Таким образом, осуществляется частичное замещение коренного населения столицы. В пределах МКАД доля москвичей среди покупателей московского жилья – 70 % (рис. 5), а в элитных проектах ЦДР она доходит до 80 %. Доля жителей Подмосковья среди покупателей столичной недвижимости невысока – 13 %, еще 17 % приходится на жителей других регионов РФ. Природная рента обеспечивает лидерство среди покупателей из других регионов жителей Тюменской области, а агломерационный эффект – 2-е место Санкт-Петербурга. Кроме того, действие природной ренты проявляется в высоком значении коэффициента локализации K=2,5 покупателей московского жилья жителями семи основных ресурсодобывающих регионов РФ (Тюменская обл., Республика Саха (Якутия), Республика Коми, Сахалинская обл., Магаданская обл., Чукотский АО, Ненецкий АО Архангельской области). Коэффициент локализации показывает, во сколько раз отличается число покупок жилья жителями региона по сравнению со средним по России. Надо отметить, что покупатели из ресурсодобывающих регионов стремятся приобрести жилье именно в пределах МКАД. За МКАД их доля практически не отличается от средней по стране, а коэффициент локализации К=1.

Источник: составлено автором по данным (Росреестр, 2015)

Рис. 5 – Территориальный состав покупателей первичного жилья в Москве, в Красногорском районе, и в г.о. Балашиха, %
Трансформация отдельных территорий зависит от направления, удаленности от ЦДР и его транспортной доступности, выражается в качестве и стоимости жилья, а также в региональном составе покупателей. Например, в Балашихе низкие цены на жилье обуславливают высокую долю среди покупателей жителей из других регионов РФ, доля которых достигает 25,8 % (рис. 5). Из них 5 % приходится на жителей регионов-соседей 1-2 порядка восточного и юго-восточного направлений, среди которых лидирует Владимирская область. Жители Подмосковья дают еще 27,3% покупателей, причем 18 % из них – это жители восточного сектора Московской области. Низкая стоимость жилья привлекает в Балашиху и москвичей (46,9 % покупателей), которые хотят остаться на московском рынке труда, но не имеют возможности решить жилищную проблему в Москве из-за высоких цен. В Красногорском районе несколько лучшая, чем в Балашихе, транспортная доступность московского рынка труда и престижность западного направления приводит к более высокой стоимости жилья, что отражается на региональном составе покупателей. Доля москвичей выше, а доля жителей Московской области и других регионов РФ – ниже, чем в Балашихе. Данные примеры иллюстрируют роль транспортной доступности рынка труда и стоимости жилья, которые определяют масштабы и направления миграции, что ведет к изменению структуры расселения агломерации, а также к изменениям состава жителей в рамках локальных территорий.

Надо подчеркнуть, что именно интенсивное жилищное строительство обеспечивает возможность миграции в Московскую агломерацию. Дифференциация стоимости жилья по зонам агломерации определяет направления миграции жителей различных регионов: жители ресурсодобывающих регионов приобретают жилье в пределах МКАД, жители регионов с меньшей величиной ВРП ориентируются на Подмосковье. Дифференциация количественных и качественных характеристик жилищного строительства по зонам агломерации отражает пространственную дифференциацию действия различных факторов. На трансформацию ЦДР влияют агломерационный эффект, столичная и природная рента. Эти же факторы обеспечивают финансовую базу процесса редевелопмента бывших промзон в новом селитебно-деловом и жилом поясах, актуальность которого вызвана дефицитом земельных участков, пригодных под жилищное строительство. Привлекательность московского рынка труда и наличие свободных участков стимулируют жилищное строительство в пригородном поясе и, особенно, в поясе субцентров, обладающем лучшей транспортной доступностью до ЦДР. Жилищное строительство в периферийном поясе сконцентрировано в субагломерациях второго порядка, где наблюдается частичная реиндустриализация. Таким образом, пространственная трансформация в Московской агломерации определяются социально-экономическими факторами развития национальной и региональной экономики, ключевым из которых является жилищное строительство.


Список литературы

  1. Зубаревич Н.В. Рента столичного статуса // ProetContra. Москва как физическое и социальное пространство. № 6 (57), ноябрь – декабрь, 2012. С. 6-19.

  2. Полтерович В. М. Изобилие природных ресурсов, политическая коррупция и неустойчивость демократии [Текст] / В. М. Полтерович, В. В. Попов, А. С. Тонис // – М.: Российская Экономическая Школа, 2007. – 41 с.

  3. Росреестр. Портал услуг // Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/# (дата обращения: 26.11.2015).

  4. Российский статистический ежегодник. 2015: Стат. сб. / М.: Федеральная служба государственной статистики, 2015. – 728 с.

  5. Тюнен И. Изолированное государство. М.: Экономическая жизнь, 1926. – 326 с.

  6. Burgess E. W. The growth of the city: an introduction to a research project. – Ardent Media, 1967.

  7. Duranton, G. and Puga D. (2015). Urban Land Use. In: Duranton, G., Henderson V., and Strange, W. (eds.) Handbook of Regional and Urban Economics, vol. 5, Elsevier: North-Holland, Amsterdam, pp. 467-560.

  8. Ellison, G., E. Glaeser, and W. Kerr. What Causes Industry Agglomeration? Evidence from Coagglomeration Patterns // The American Economic Review, 2010. 100 (3), pp. 1195– 1213.

  9. Kolko J. Agglomeration and Co-Agglomeration of Services Industries. MPRA Paper 3362, University Library of Munich, Germany, 2007.


Поделитесь с Вашими друзьями:


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница