Осипов И. А. «Жилье м о е» Практическое пособие для желающих заняться управлением многоквартирными домами



страница1/12
Дата31.10.2016
Размер1,89 Mb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12


Осипов И.А.
«Жилье м о е»


Практическое пособие для

желающих заняться управлением

многоквартирными домами

г. Петрозаводск

2007 год

Введение.


Квартира в собственности – это серьезный капитал и каждый заинтересован в его сохранении и приумножении. Всем известно, что квартира с евроремонтом в многоквартирном доме, у которого крыша течет, трубы проржавели, подъезды грязные, стоит значительно дешевле и неохотно покупается, чем такая же квартира в рядом стоящем доме, где все в порядке, где в подъезде на подоконниках цветы и на окнах занавески.

Приватизировав или купив себе квартиру, мало кто из нас догадывался, что кроме самой квартиры мы будем еще и обладателями доли в праве собственности на общее имущество дома. А это значит, что будем обязаны содержать за свой счет не только свою квартиру, но и нести затраты на обслуживание общего имущества дома, его текущий и капитальный ремонт, а также платить ежегодно налог на имущество и налог на землю, на которой стоит дом.

Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, однозначно указал, что все это наша с вами обязанность и, кроме того, мы, собственники, должны выбрать один из предложенных им способов управления домом. Если же собственники не выберут способ управления сами, муниципалитет проведет конкурс и назначит управляющую организацию.

Жилищный кодекс определил три способа управления многоквартирным домом:



  1. непосредственное управление собственниками помещений;

  2. управление управляющей организацией;

  3. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

При первом способе собственники квартир и помещений дома решают все вопросы самостоятельно на общем собрании. Каждый собственник заключает отдельный договор с поставщиками коммунальных услуг, при этом договор на техническое обслуживание дома все заключают с одной организацией на условиях, определенных на общем собрании собственников. На наш взгляд, этот способ управления приемлем в домах с небольшим количеством собственников, которым нетрудно собраться на общее собрание для решения вопросов по управлению домом и обеспечивать контроль за качеством его обслуживания нанятой ими организацией.

При втором способе каждый собственник заключает договор с управляющей организацией, которая и организует управление домом. Она сама заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и нанимает организацию для технического обслуживания дома или обеспечивает его обслуживание собственными силами. Этот способ, на наш взгляд, применим в многоквартирных домах, где жители не активны и не могут выбрать инициативную группу по организации самоуправления в своем доме. В этом случае качество предоставления жилищно-коммунальных услуг жителям этого дома полностью зависит от добросовестного исполнения своих обязанностей управляющей организацией. Здесь может оказаться права известная пословица – «у семи нянек дитя без глазу!», поскольку контроль за работой управляющей организации будет осуществляться всеми собственниками помещений, а на деле это может оказаться что никем.

Третий способ управления многоквартирным домом – это управление созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья (ТСЖ). В этом случае контроль за расходованием средств на содержание дома, организация и контроль за качеством его содержания управляющей или обслуживающей организацией возлагается на правление, избранное общим собранием собственников помещений из их числа. При этом правление имеет право в целях экономии и обеспечения высокого качества обслуживания дома отказаться от услуг управляющей или обслуживающей организации и нанять на работу отдельных специалистов и рассчитываться с ними в соответствии с качеством и объемом их работы.

Часть первая.

Что такое ТСЖ?


Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, владения, пользования, распоряжения и эксплуатации комплекса общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ создается в форме некоммерческой организации, имеет свой устав, печать, может иметь банковский счет и собственное имущество на балансе.

То есть ТСЖ – это юридическое лицо, которое в своей деятельности не преследует цели извлечения прибыли и создано для того, чтобы жильцам было проще управлять своим домом и решать вопросы его жизнедеятельности.

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но ТСЖ может быть создано также при объединении нескольких многоквартирных домов. То есть целый район города можно объединить в одно ТСЖ при желании собственников.

Что дает создание ТСЖ?

ТСЖ может:



    • заключать договоры управления домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества дома, об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах членов товарищества;

    • определять смету доходов и расходов на год на содержание и ремонт общего имущества дома, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и на другие цели;

    • ежегодно устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме;

    • пользоваться банковскими кредитами.

Это далеко не полный перечень возможностей ТСЖ. На практике ТСЖ может осуществлять полное управление домом, не нанимая для этого управляющую организацию.

ТСЖ может заключить договор с обслуживающей организацией, а может обслуживать дом самостоятельно, создав, например, собственную ремонтно-эксплуатационную бригаду.

В ТСЖ все самые важные вопросы, решаются коллективно, на общем собрании членов ТСЖ, а в некоторых случаях даже на общем собрании собственников всех помещений дома.

С теми собственниками, кто отказался войти в число членов ТСЖ, товарищество обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества. И даже если вы не член ТСЖ, вы все равно должны нести общие расходы на содержание и ремонт дома. Поэтому, если в доме создается ТСЖ, есть смысл Вам вступить в него, чтобы была возможность влиять на размер этих платежей, которые придется платить в любом случае, член вы ТСЖ или нет, и участвовать в решении наиболее важных вопросов жизни дома.

Важно помнить, что ТСЖ является юридическим лицом. Это значит, что оно самостоятельно осуществляет свою деятельность, может вступать в договорные отношения с любыми лицами, заключать сделки и брать кредиты в банках. ТСЖ может приобретать имущество, в том числе недвижимое.

Но при всем этом создание ТСЖ потребует финансирования деятельности его постоянно действующих органов, например, председателя. Потребуется и бухгалтер. Зарплату им нужно будет платить за счет средств ТСЖ, то есть нас с вами – жильцов дома, которые вносят обязательные платежи на содержание ТСЖ. Кроме того, придется в некоторых случаях платить и налоги.

Зато не надо будет решать абсолютно каждый вопрос жизнедеятельности дома на общем собрании жильцов, за вас это будет делать правление ТСЖ. Ваша задача – определить тех, кому можно доверить судьбу дома. Но это вовсе не отстраняет собственников от управления домом. Самые важные вопросы (перечень их приводится ниже) относятся к компетенции общего собрания ТСЖ.

Причем, даже если собственник по каким-то причинам не вступит в ТСЖ, он все равно сохранит право участвовать в решении отдельных вопросов управлении домом. Так, вопросы, связанные с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, распоряжением и ремонтом общего имущества дома, использованием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выбором способа управления домом должны решаться на общем собрании дома, в котором имеет право участвовать каждый собственник. Более того, для того чтобы решения по этим вопросам были приняты, за них должно проголосовать не менее 2/3 голосов собственников.





Поделитесь с Вашими друзьями:
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница