Отчет о работе: «Разработка комплекса нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий»



страница2/16
Дата01.11.2016
Размер1,31 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

1. Оценка размера застроенных территорий, подлежащих развитию в городах с населением более 250 тыс. человек

В настоящее время проекты по развитию застроенной территории (проекты редевелопмента) в России реализуются значительно реже, чем другие проекты жилищного строительства, в том числе проекты индивидуального жилищного строительства, проекты комплексного освоения в целях жилищного строительства, проекта строительства многоквартирного дома. Хотя отсутствуют официальные данные о площади введенных в эксплуатацию после реконструкции жилых помещений, а также о новом строительстве на застроенных территориях, по экспертным оценкам, такое строительство ведется в редких случаях, и его объемы незначительны. Объем сноса ветхого и аварийного жилья, а также сноса жилья в рамках реализации генеральных планов поселений в соответствии с данными Росстата о выбытии жилищного фонда составляет порядка 3 млн. кв. м жилья в год1. Такой объем сноса оставался стабильным в последние 10-12 лет. По таким данным нельзя однозначно оценить площадь введенных в эксплуатацию после реконструкции жилых помещений, а также объем нового строительства на застроенных территориях. При условии сохранения прежней (до сноса) плотности застройки такой объем должен составлять 3 млн. кв. м жилья, то есть примерно 8% от годового объема ввода жилья профессиональными застройщиками, порядка 4,5% общего годового ввода жилья в стране.

Целью настоящего раздела концепции является оценка размера застроенных территорий, подлежащих развитию, в городах с населением более 250 000 чел., потенциальных объемов жилищного строительства на таких территориях. Также необходимо выявить основные законодательные проблемы, препятствующие освоению этих территорий, возможные сроки возведения жилья на этих территориях в случае снятия законодательных проблем.

Существует два методических подхода к оценке размера застроенных территорий, подлежащих развитию, и потенциального объема жилищного строительства на таких территориях. Первый подход основан на использовании официальных данных Росстата об общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда и позволяет получить косвенную оценку указанных показателей. Второй подход основан на использовании данных опроса администраций городов и позволяет получить прямую оценку указанных показателей. В данном разделе представлены результаты применения обоих подходов к оценке.

В городах с населением более 250 тыс. человек общая площадь ветхого и аварийного жилья составляет порядка 18 млн. кв. м (1,5% от всего жилищного фонда в таких городах, который составляет 1,18 млрд. кв. м). Актуальные данные Росстата о площади жилищного фонда, в том числе ветхого и аварийного жилищного фонда доступны только по городам – центрам субъектов РФ, по другим городам с населением более 250 тыс. человек проведена оценка такой площади пропорционально численности населения (см. приложение А к настоящей концепции).

В таких городах проживает около 56 млн. чел. И расположено 37% жилищного фонда России (по данным Росстата в крупных городах доля ветхого жилья значительно ниже, чем в сельской местности – 1,6% против 4,2%, что сомнительно).

Всего на 2012 год в России около 100 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья, то есть 3% жилищного фонда (Росстат). Износ таких домов составляет более 66%. 

Представляется, что данные о ветхом и аварийном жилье занижены в силу отсутствия стимулов у местной власти выявления таких домов. Таким образом, 18 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья в городах с населением более 250 тыс. человек можно рассматривать как минимальный потенциал для проектов по развитию застроенных территорий.

В зависимости от параметров девелоперского проекта, целесообразным может быть увеличение плотности застройки от 2 до 10 раз.

Таким образом, потенциал проектов по развитию застроенных территорий составляет, по меньшей мере, от 36 до 180 млн. кв. м общей площади жилья.

В целях получения необходимой информации в 73 города с населением более 250 тыс. человек был направлен запрос по следующей форме:

Номера и наименование показателей

Ед. измерения

Значение

1. Общая площадь территорий в границах города, которые:

(а) нуждаются в развитии (преобразовании);

(б) ныне заняты аварийным и ветхим жилищным фондом, в том числе находящимся в частной собственности, а также гаражами, садоводческими товариществами, прилегающими к ним незастроенными земельными участками;

(в) расположены в границах установленных правилами землепользования и застройки территориальных зон, предназначенных для жилищного строительства.



Га


_____


2. Расчётная общая площадь жилья, которое может быть построено на территориях, нуждающихся в развитии (преобразовании), - на территориях, указанных в пункте 1.

Тыс. кв. м


____


3. Численность населения, проживающего на территориях, нуждающихся в развитии (преобразовании), - на территориях, указанных в пункте 1.

Тыс. чел.


______


4. Общая площадь территорий в границах города, подлежащих развитию (преобразованию) в соответствии с принятыми органом местного самоуправления решениями

Га


_____


5. Общая планируемая площадь жилья, которое планируется построить на территориях, подлежащих развитию (преобразованию) в соответствии с принятыми органом местного самоуправления решениями.

Тыс. кв. м


____


6. Площадь города в административных границах (по состоянию на 2013 год)

Га

______

7. Численность населения города (по состоянию на 2013 год)

Тыс. чел.

_______

По состоянию на 31 марта 2014 года ответ на данный запрос получен от 50 городов, из них 40 городов предоставили информацию хотя бы по двум запрашиваемым показателям (перечень городов см. в приложении Б к настоящей концепции). Из них 24 города предоставили информацию об общей площади территорий в границах города, которые нуждаются в развитии (преобразовании) и расчетной площади общей площади жилья, которое может быть построено на таких территориях. Для целей настоящего анализа могут быть использованы данные только по таким 24 городам. Полученная информация из городов была предварительно обработана, удалены ошибки и неточности (сводная таблица таких данных приведена в приложении В к настоящей концепции). На основании такой информации были рассчитаны следующие показатели:



  • плотность планируемой застройки в соответствии с принятыми решениями о развитии (тыс. кв. м / га);

  • плотность планируемой застройки на территориях, нуждающихся в развитии (тыс. кв. м / га);

  • доля территорий, в отношении которых приняты решения о развитии, в общей площади территорий, нуждающихся в развитии (%).

Также вся полученная информация была сопоставлена с официальными данными Росстата.

Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии в 24 городах, предоставивших такую информацию, составляет 16,5 тыс. га. Общая площадь жилья, которое может быть построено на таких территориях, составляет 65,4 млн. кв. м, или 29% общей площади жилищного фонда этих городов (225,5 млн. кв. м). Объем ввода жилья на территориях, нуждающихся в развитии, существенно различается по рассматриваемым городам. В зависимости от численности населения, объема жилищного фонда и планов развития городов такие объемы строительства составляют от 46 тыс. кв. м жилья в Кургане до 10 млн. кв. м жилья в Самаре (см. рис. 1). В среднем ввод жилья на территориях, нуждающихся в развитии, составляет 22%, однако эта доля сильно различается по городам – от 1% в Курган до 67% в Ярославе и 84% в Саранске. В большинстве городов этот показатель не превышает 30% (см. рис. 1).



Рисунок 1. Объем ввода жилья на территориях, нуждающихся в развитии, доля такого ввода в общей площади жилищного фонда в 24 рассматриваемых городах, тыс. кв. м

Средняя плотность жилой застройки на территориях, нуждающихся в развитии, в 24 городах составляет 7 тыс. кв. м жилья на 1 га. Однако такая плотность также существенно различается – в Нижневартовске, Кургане, Перми, Саранске, Смоленске, Липецке плотность жилой застройки территории редевелопмента не превышает 2 тыс. кв. м жилья на 1 га (малоэтажное строительство), в Вологде, Череповце, Хабаровске, Таганроге плотность застройки составляет от 2 до 6 тыс. кв. с на 1 га, в других городах – более 6 тыс. кв. м на 1 га (см. рис. 2).



Рисунок 2. Плотность жилой застройки на территориях, нуждающихся в развитии, в 24 рассматриваемых городах, тыс. кв. м на 1 га

Из 24 рассматриваемых городов 19 городов предоставили информацию об общей площади территорий в границах города, подлежащих развитию в соответствии с принятыми органом местного самоуправления решениями и общей планируемой площади жилья, которое планируется построить на таких территориях. В среднем в данных 19 городах решения о развитии в настоящее время приняты в отношении 18% территорий, нуждающихся в развитии, или 3,4 тыс. га (см. рис. 3). В Нижневартовске, Воронеже, Перми решения о развитии приняты сейчас только в отношении менее 3% территорий, которых нуждаются в развитии, а, например, в Калининграде - в отношении 50% таких территорий, Волгограде 56%, Саранске 77%. В большинстве городов доля территорий, в отношении которых приняты решения о развитии, не превышает 20% от территорий перспективного редевелопмента.




Рисунок 3. Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии (га), площадь территорий, в отношении которых приняты решения о развитии в 19 городах, предоставивших такую информацию (га, %)

В среднем планируемый ввод жилья на территориях в соответствии с принятыми органами местного самоуправления решениями о развитии составляет 11,4 млн. кв. жилья или 21% от планируемого объема ввода жилья на территориях, нуждающихся в развитии (см. рис. 4)


Рисунок 4. Планируемый ввод жилья на территориях, нуждающихся в развитии (тыс. кв. м), планируемый ввод жилья на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии в 19 городах, предоставивших такую информацию (тыс. кв. м, %)

С учетом того, что население 24 городов составляет 14 млн. человек, или 25% населения городов с населением более 250 тыс. человек, потенциальный объем ввода жилья в рамках проектов РЗТ можно оценить на уровне 261,6 млн. кв. м жилья в 73 городах с населением более 250 тыс. человек. В соответствии с данными Росстата о ветхом и аварийном жилье при условии увеличения плотности застройки в 10 раз была получена оценка в 180 млн. кв. м. Таким образом, можно сделать вывод о том, что оценки, полученные двумя методами, относительно сопоставимы. Оценка площади территорий, нуждающихся в развитии, и объема ввода жилья на таких территориях в городах с населением более 250 тыс. человек, полученная путем опроса администраций таких городов превышает косвенную оценку по данным Росстата примерно на 80 млн. кв. жилья, это превышение может объясняться несколькими причинами:



  • данные Росстата о ветхом и аварийном жилье занижены по сравнению с фактическим положением;

  • на территориях, нуждающихся в развитии, располагается не только ветхое и аварийное жилье, но и другие объекты, в том числе не соответствующие градостроительному регламенту.

В 73 городах с населением более 250 тыс. человек ввод жилья профессиональными застройщиками в настоящее время составляет примерно 16 млн. кв. м жилья в год. Таким образом, при условии, что 50% ввода жилья  профессиональными застройщиками в таких городах будет приходиться на новое строительство и 50% - на строительство в рамках развития застроенных территорий, ввод жилья на территориях, нуждающихся в развитии в размере 261,6 млн. кв. м жилья, будет осуществляться в течение 33 лет.

Количество городов, предоставивших информацию о проблемах и предложениях в сфере развития застроенной территории, составляет 16. Все, указанные администрациями городов проблемы, учтены в Техническом задании, предложения по их решению представлены в настоящей концепции. К таким проблемам в том числе относятся:



  • отсутствие в действующем законодательстве правовой базы, регламентирующей правовые основания и порядок изъятия жилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (гаражи и сараи), а также земельных участков, расположенных под ними;

  • отсутствие возможности применения института развития застроенной территории к территориям, на которых расположены индивидуальные жилые дома, другие объекты;

  • проблема отчуждения муниципальной собственности (жилые и нежилые помещения) в аварийных домах, являющихся памятниками историко-культурного наследия и подлежащих сохранению (приспособление объекта культурного наследия для современного использования);

  • проблема применения порядка определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение к случаям изъятия путем выкупа жилых помещений в многоквартирных дома, признанных аварийными и подлежащими сносу;

  • проблема отсутствия в жилищном законодательстве определения понятия ветхого жилья. При этом понятие «аварийный жилищный фонд» не охватывает всего спектра проблем, связанных с состоянием жилых домов, имеющих высокий процент износа и требующих сноса и расселения.

Общий перечень проблем и предложений, полученных в ходе опроса администраций, представлен в приложении Г к настоящей концепции.


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница