Отчет о работе: «Разработка комплекса нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий»



страница7/16
Дата01.11.2016
Размер1,31 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   16

7. Предоставление лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правовой возможности оформлять поэтапно права на земельные участки, образованные в границах застроенной территории, по мере расселения части многоквартирных домов, получать разрешения на строительство на таких земельных участках, в том числе рассмотреть целесообразность и возможность начала выполнения отдельных видов строительных работ в рамках такого договора без получения разрешения на строительство




7.1. Предоставление лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правовой возможности оформлять поэтапно права на земельные участки, образованные в границах застроенной территории, по мере расселения части многоквартирных домов

В соответствии с пунктом 9 части 3 статьи 462 Градостроительного кодекса РФ одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории (далее также - договор о РЗТ) является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств по подготовке проекта планировки территории и связанных с переселением граждан, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, Градостроительным кодексом РФ установлено, что земельные участки предоставляются застройщику (инвестору) только после того, как выполнены его обязательства по переселению граждан из многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории.

Необходимо отметить, что в правоприменительной практике данные положения Градостроительного кодекса РФ трактуются неоднозначно. Существуют как примеры предоставления земельного участка при условии расселения только многоквартирного дома, расположенного на таком земельном участке (например, город Орел), так и примеры предоставления земельного участка после расселения всех многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории.

В целях предоставления застройщику возможности поэтапного освоения застроенной территории и повышения инвестиционной привлекательности таких проектов предлагается уточнить пункт 9 части 3 статьи 462 Градостроительного кодекса РФ, предусмотрев обязательство по предоставлению застройщику каждого земельного участка, сформированного в границах подлежащей развитию территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке такой территории, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена и не предоставленного в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательства по переселению граждан из домов, расположенных на таком земельном участке, или выкупа иных объектов недвижимости на таком земельном участке.

Для реализации такого подхода необходимо исключить несоответствие между Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ в части определения органа, на который возлагается обязательство по предоставлению такого земельного участка в границах застроенной территории.

В соответствии с абзацем первым пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.». В соответствии с указанным положением Земельного кодекса РФ застройщику предоставляются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена. При этом в абзаце втором пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ прямо указано, что решение о предоставлении указанного земельного участка принимается органом местного самоуправления или исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С другой стороны, в соответствии с пунктом 9 части 3 статьи 462 Градостроительного кодекса РФ земельный участок в границах застроенной территории предоставляется органом местного самоуправления. Однако орган местного самоуправления не всегда имеет право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что «распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности».

В целях исключения такого несоответствия с Земельным кодексом РФ предлагается внести изменения в статью 462 Градостроительного кодекса РФ, предусмотрев:


  1. принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории при условии согласования такого решения с органом государственной власти субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в случае наличия таких земельных участков на такой территории;

  2. обязательство органа государственной власти субъекта Российской Федерации предоставить застройщику земельный участок, сформированный в границах подлежащей развитию территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке такой территории, государственная собственность на который не разграничена, правом распоряжения которым наделен такой орган и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам.

Альтернативой такому предложению может быть внесение изменений в пункт 10 статьи 3 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях ограничения срока (например, до 1 января 2015 года) возможного распоряжения органами государственной власти субъектов Российской Федерации земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации. Такое ограничение позволит повысить эффективность градостроительного регулирования и управления в столичных городах субъектов РФ, в том числе планирования развития различных видов инфраструктур (социальной, транспортной, инженерно-технической). При необходимости могут быть сохранены отдельные исключения в публичных целях, например, установленные законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В настоящее время в первом чтении принят проект федерального закона № 432575-4 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором предусматривается возможность поэтапного предоставления застройщику земельных участков по мере выполнения обязательств по переселению граждан с застроенной территории. Также таким законопроектом предусмотрено, что земельные участки в границах застроенной территории предоставляются уполномоченным органом, уточнения Градостроительного кодекса РФ не предусмотрены.



7.2. Вопрос о целесообразности и возможности начинать выполнение отдельных видов строительных работ в рамках договора о РЗТ без получения разрешения на строительство

Непосредственно строительные работы могут выполняться только в соответствии с проектной документацией на основании разрешения на строительство.

Вопрос в целом о целесообразности разрешения выполнения отдельных видов работ до получения разрешения на строительство может быть обоснован в определенных пределах только лишь для работ, которые одновременно характеризуются следующими особенностями:

а) не являются «строительными работами» в смысле их определения проектной документацией;

б) предшествуют выполнению «строительных работ», определенных проектной документацией;

в) выполняются на основе утвержденной документации по планировке территории.

В частности, относительно реализации проекта РЗТ такие работы должны характеризоваться следующими особенностями:


  • должны выполняться применительно к двум и более земельным участкам, сформированным в соответствии с утвержденной документацией по планировке подлежащей развитию территории и переданным в собственность или аренду лица, с которым заключен договор о РЗТ, без распространения этих работ за пределами указанных земельных участков (если только не оформлены в соответствии с законодательством договоры об использовании соседних земельных участков на правах сервитутов);

  • должны быть подготовительными работами, предшествующими выполнению строительных работ, то есть могут быть работами, осуществляемыми в пределах огороженных земельных участков, находящихся в собственности или аренде лица, с которым заключен договор о РЗТ (необходимость соблюдения требований безопасности в части минимизации возможности возникновения вреда третьим лицам).

К таким работам можно, например, отнести работы по выравниванию рельефа, осуществлению складирования строительных материалов, размещению механизмов и оборудования, иных работ, предшествующих строительным работам, которые могут выполняться только в соответствии с проектной документацией на основании разрешения на строительство.

Указанный подход может быть отражен в статье 462 Градостроительного кодекса РФ, в которой можно предусмотреть возможность установления в договоре о развитии застроенной территории права застройщика на проведение таких подготовительных работ, либо может быть отражен в целом в статьях 51 и 52 Градостроительного кодекса РФ.





Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   16


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница