Отчет о работе: «Разработка проекта федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса»


Обоснование необходимости введения нового вида договора - соглашения о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического кл



страница5/13
Дата26.10.2016
Размер0.93 Mb.
ТипОтчет
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

1.6. Обоснование необходимости введения нового вида договора - соглашения о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса

Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" не предусмотрена возможность строительства объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры для государственных (муниципальных) нужд на земельном участке, принадлежащем застройщику, не прибегая к процедуре контрактных отношений в рамках Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

В целях обеспечения возможности существования и применения на практике правового института государственно-частного партнерства в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса необходимо ввести в гражданский оборот новый вид договора - соглашение (договор) о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса, согласно которому непосредственно на основании такого соглашения (договора) допускается передача созданных застройщиками объектов социальной инфраструктуры в государственную (муниципальную) собственность без заключения соответствующих государственных или муниципальных контрактов.

В этой связи требуется внести изменения в статью 1 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", дополнив ее часть 2 нормой о не применении положений данного закона к отношениям, возникающим в рамках соглашений о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса, в случае, если такими соглашениями предусмотрена передача имущества на возмездных условиях в государственную или муниципальную собственность. Данную норму также предлагается распространить и на иные случаи реализации всех иных проектов государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, описанных во введении к настоящей Концепции.


1.7. Случаи заключения соглашения о ГЧП


Случаи заключения соглашения о ГЧП, когда стороной договора является собственник (арендатор) частного земельного участка - по результатам аукциона (конкурса), могут возникать при принятии решения органами государственной власти или органами местного самоуправления о проведении аукциона (конкурса) на заключение соглашения о ГЧП, в том числе по инициативе застройщиков. В Законопроекте предлагается установить случаи, когда проведение такого аукциона (конкурса) является обязательным.

Минимально необходимые условия, наличие которых определяет возможность проводить указанные аукционы (конкурсы), состоят в следующем:

1) наличие генерального плана;

2) наличие правил землепользования и застройки;

3) наличие комплексного (сводного) плана реализации генерального плана либо долгосрочных целевых программ в отношении создания объектов инженерно-технической, транспортной, социальной инфраструктуры;

4) соответствие земельных участков, в отношении которых проводятся аукционы (конкурсы), требованиям документов 1-3.

В Законопроекте предлагается предусмотреть, что собственники (арендаторы) частных земельных участков, условия и параметры использования которых соответствуют требованиям указанных выше в пунктах 1 – 3 документов, могут направлять в органы местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находятся такие земельные участки, заявления о проведении аукционов (конкурсов) на право заключения соглашения о ГЧП.

Орган местного самоуправления обязан обеспечить оценку поступившего заявления в пределах установленного Законопроектом срока, и при наличии положительного заключения не позднее установленного Законопроектом срока со дня получения такого заключения обязан объявить о проведении аукциона (конкурса) на право заключения соглашения о ГЧП.

В Законопроекте предлагается установить административную ответственность должностных лиц органов местного самоуправления за уклонение от проведения аукциона (конкурса) на право заключения соглашения о ГЧП в указанном случае.

1.8. Возможные механизмы заключения на торгах (аукционах) соглашений государственно-частного партнерства при комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса


При описании возможных механизмов предполагается, что целью проведения торгов (аукционов, конкурсов) на право заключения соглашения (договора) о государственно-частного партнерства в проектах комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса при заданном (запланированном в бюджете) объеме расходов публичного партнера на реализацию такого соглашения о ГЧП может являться:

  1. максимизация объема ввода жилья экономического класса при фиксированной цене такого жилья; предмет торгов – объем ввода жилья экономического класса – аукцион первого типа;

  2. минимизация цены жилья экономического класса при фиксированном минимальном объеме строительства такого жилья (в абсолютном выражении); предмет торгов – цена жилья экономического класса – аукцион второго типа;

  3. строительство заданного объема жилья экономического класса при фиксированной цене такого жилья; предмет торгов – право на заключение соглашения о ГЧП – аукцион третьего типа;

  4. максимизация объема ввода жилья экономического класса (без ограничения цены такого жилья), предмет торгов – объем ввода жилья экономического класса – аукцион четвертого типа;

  5. максимизация общего социального эффекта; предмет торгов - объем ввода жилья экономического класса и цена такого жилья в установленных пределах – конкурс пятого типа.

Такие аукционы (конкурсы) и сами проекты ГЧП эффективны с точки зрения общественного благосостояния, только если полученный социальный эффект превышает либо равен объему государственных (муниципальных) расходов на их реализацию. Денежным эквивалентом социального эффекта можно считать объем неявной субсидии потребителям жилья экономического класса, вычисляемый по следующей формуле:

E=(Pm-Pe)*Qe, где

Pm – рыночная ценя 1 кв. м общей площади жилья экономического класса;

Pe – цена 1 кв. м общей площади жилья экономического класса в рамках проектов ГЧП;

Qe – объем ввода жилья экономического класса в рамках проектов ГЧП.

То есть объем государственных (муниципальных) расходов (G) на реализацию проектов ГЧП не должен превышать социального эффекта от таких проектов, то есть: G<= E=(Pm-Pe)*Qe .

Таким образом, в зависимости от объема государственных (муниципальных) расходов на реализацию проектов ГЧП можно получить однозначное соотношение между максимальной ценой и минимальным объемом жилья экономического класса, гарантирующее эффективность проектов ГЧП.

Например, если рыночная цена жилья экономического класса составляет 50 тыс. руб., а объем выделенного бюджетного финансирования проектов ГЧП равен 100 млн. руб., то соотношение между ценой и объемом жилья экономического класса, гарантирующее эффективность проектов ГЧП, имеет следующий вид:

(50 000 - Pe)>=100 000 000/ Qe

Например, если в рамках реализации аукционов первого и третьего типа цена жилья экономического класса Pe равна 30 тыс. руб., то минимальный объем ввода жилья экономического класса составляет 5000 кв. м. Если в рамках реализации аукционов второго типа объем ввода жилья экономического класса составляет 10 000 кв. м, то максимальная цена жилья экономического класса должна составить 40 тыс. руб.

Объем ввода и цена жилья экономического класса в рамках реализации аукционов третьего типа и конкурсов пятого типа должны соответствовать эффективному соотношению. Например, если цена жилья экономического класса составляет 30 тыс. руб., то объем ввода такого жилья должен составить не менее 5000 кв. м. при объеме государственных (муниципальных) расходов в 100 млн. рублей.

В случаях, когда выделенный объем государственной поддержки довольно большой, чем обусловлен большой объем минимально эффективного ввода жилья экономического класса, например, 100 000 кв. м по фиксированной цене, то целесообразно провести несколько аукционов.

Важно отметить, что если такие проекты могли бы быть реализованы и без участия публичных органов власти, то есть тот же объем жилья при тех же издержках мог быть продан по рыночной цене, то такие аукционы (конкурсы) не привлекательны для застройщиков, поскольку их прибыль в таких проектах либо остается неизменной, либо снижается. Это следует из самого условия эффективности таких аукционов (конкурсов) – объем неявной субсидии (скидки) для потребителей при продаже жилья экономического класса больше либо равен объему государственных (муниципальных) расходов. Таким образом, такие аукционы привлекательны только в следующих случаях, когда:


  1. такой проект не мог быть реализован, то есть потенциальная прибыль застройщика была равна нулю либо отрицательна (например, в случае отсутствия доступа на рынок);

  2. участие в аукционе (конкурсе) позволяет получить дополнительные источники прибыли, выраженные в сокращении сроков прохождения административных процедур, повышении доступности заемных средств для реализации проекта, то есть в снижении различных нефинансовых рисков проекта в силу четкой регламентации обязательств публичного партнера в рамках соглашения о ГЧП.

Указанные типы аукционов (конкурсов) содержат следующие риски:

1) побеждает самый большой земельный участок (аукцион первого и четвертого типа) – неравные условия конкуренции;

2) жилищное строительство не дифференцировано по классу жилья (аукционы и конкурсы всех типов, если условиями их проведения является строительство на земельном участке только жилья экономического класса, то есть его доля от общего объема ввода жилья на земельного участке равна 100%);

3) риск низкой заинтересованности застройщиков (аукционы и конкурсы всех типов).

Второй и третий риски могут быть снижены или исключены в проектах с долей жилья экономического класса менее 100%. Если при реализации проекта допускается строительство жилья для продажи по рыночным ценам, у застройщика появляется дополнительный источник прибыли, что повышает заинтересованность в участии в аукционе или конкурсе. Кроме этого, такие проекты будут характеризоваться большей дифференциацией жилья по классу и цене, что имеет положительное влияние на качество проекта в целом.

С целью обеспечения равных условий конкуренции в аукционах первого и четвертого типа, а также в аукционах второго и третьего типов, если доля жилья экономического класса менее 100% (если доля ЖЭК равна 100%, в этих типах аукционов риск отсутствует, так как участники имеют одинаковые по потенциальному вводу жилья экономического класса земельные участки), необходимо установить минимальный и максимальный размер земельного участка участников аукциона.

Если объем государственных (муниципальных) расходов на реализацию проектов ГЧП довольно велик, то целесообразно провести несколько аукционов (конкурсов), то есть распределить минимально эффективный объем ввода жилья экономического класса на несколько аукционов (конкурсов), а объем государственных (муниципальных) расходов распределить пропорционально минимальному объему ввода жилья экономического класса. Также предлагается установить минимальное число участников аукциона (конкурса) более двух или трех и исключить возможность заключения соглашения о ГЧП с единственным участником аукциона (конкурса).

Важно отметить, что при условии установления ограничений на минимальный и максимальный размер земельного участка участника аукциона (конкурса), что является обязательным условием обеспечения равных условий конкуренции, аукционы первого и четвертого типа не имеют смысла.



Таким образом, при подготовке Законопроекта предлагается предусмотреть аукционы второго и третьего типа, а также конкурс пятого типа.



Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2019
обратиться к администрации

войти | регистрация
    Главная страница


загрузить материал