Отчет о работе: «Разработка проекта федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса»


Особенности соглашений о ГЧП для случаев строительства малоэтажного жилья экономического класса



страница7/13
Дата26.10.2016
Размер0.93 Mb.
ТипОтчет
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   13

1.10. Особенности соглашений о ГЧП для случаев строительства малоэтажного жилья экономического класса


Особенность соглашений о ГЧП при строительстве малоэтажного жилья экономического класса возникает только в одном случае: при строительстве «закрытых» поселков индивидуальных жилых домов (малоэтажные жилые комплексы), территории общего пользования и иные некоторые иные объекты в которых не передаются в публичную собственность, а переходят либо в общую долевую собственность собственников индивидуальных жилых домов, либо в собственность некоммерческих объединений собственников или пользователей таких домов (например, в собственность кооперативов, товариществ индивидуальных застройщиков и т.д.).

В настоящее время законодательством не регулируется создание таких некоммерческих объединений граждан, а также отсутствует регулирование общего имущества собственников индивидуальных жилых домов. Кроме того, необходимо ограничение максимальных размеров территорий таких жилых образований (а в их пределах - кварталов) в правилах землепользования и застройки. В целях регулирования указанных особенностей необходимо внесение изменений в целый ряд федеральных законов, в том числе Жилищный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации.



1.11. Возможные формы участия публичного партнера


В разделе 1.9 описаны основные формы участия публичного партнера в реализации соглашений о ГЧП, которые предлагается зафиксировать в Законопроекте как существенные условия такого соглашения.

Кроме того, как указано в разделе 1.9, соглашением может быть предусмотрено также обязательства сторон соглашения по заключению государственных (муниципальных) контрактов по приобретению жилых помещений, относящихся к жилью экономического класса, органами государственной власти и (или) органами местного самоуправления по цене, установленной в договоре. При этом включение в договор условия о безвозмездной передаче жилых помещений в государственную или муниципальную собственность не допускается. Условие о гарантированной оптовом приобретении публичным партнером жилья экономического класса по установленной в соглашении цене в существенной мере снижает рыночный риск застройщика.

Кроме того, соглашением о ГЧП также могут быть предусмотрены способы, размеры и сроки предоставления государственной, муниципальной, иной поддержки комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса в рамках такого соглашения в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами; максимальные сроки предоставления такой поддержки.

Такая дополнительная государственная (муниципальная) поддержка со стороны публичного партнера может предусматривать:



  1. предоставление субсидий (компенсаций) частному партнеру на полное или частичное возмещение затрат на оплату кредитов, привлеченных для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;

  2. предоставление частному партнеру государственных (муниципальных) гарантий по кредитам, привлеченным для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;

  3. предоставление частному партнеру прав на использование типовой проектной документации, которые принадлежат публичному партнеру;

  4. оказание частному партнеру консультационной и информационной поддержки, в том числе при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями;

  5. иные формы в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.12. Меры налогового стимулирования реализации соглашений о ГЧП

В рамках реализации проектов комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков, предоставленных на аукционах из государственной или муниципальной собственности, а также реализации подобных проектов на земельных участках, права на которые приобретены застройщиками на рынке, застройщиками создаются объекты социальной инфраструктуры, а также объекты инженерно-технической и дорожной инфраструктуры. При этом в большинстве случаев застройщики безвозмездно передают такие объекты в государственную, муниципальную собственность или собственность организаций коммунального комплекса, электросетевых и газоснабжающих организаций (далее - ресурсоснабжаюшие организации).

Вопрос налогообложения при такой безвозмездной передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры вызывает сегодня много вопросов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). При этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ расходы застройщика в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, не учитываются в целях налогообложения по налогу на прибыль организаций.

В Письме от 12.03.2009 N 03-03-06/1/131 Минфин России сообщает, что возможность правомерного возложения обязанности на застройщиков по созданию объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местного самоуправления и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого по правилам статьи 46.2 "Договор о развитии застроенной территории" Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По мнению Минфина России, договор развития застроенной территории реализуется налогоплательщиком в рамках осуществления им предпринимательской деятельности, и действующее налоговое законодательство не препятствует отнесению расходов организаций-инвесторов по выполнению условий данного договора, в том числе расходов по строительству транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, инженерных сетей, на уменьшение налогооблагаемой прибыли. Порядок налогообложения прибыли организаций при передаче объектов социальной, коммунальной инфраструктуры и (или) инженерных сетей должен рассматриваться исходя из условий каждой конкретной хозяйственной ситуации.

Исходя из данной позиции Минфина России, не понятно, почему в данном случае также не признается правомерным отнесение к расходам также и расходов по строительству инженерно-технической инфраструктуры при комплексном освоении в целях жилищного строительства земельного участка, предоставленного для данной цели на аукционе. В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Как указывается в Письме УФНС России по г. Москве от 7 августа 2012 г. N 16-15/071535, необходимо учитывать, что согласно пункту 5 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств. В соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ в целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, либо выявлено в результате инвентаризации, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с пунктами 8 и 20 статьи 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

С учетом этого дополнительные расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в соглашении о ГЧП дополнительных обременений, как расходы капитального характера, формируют первоначальную стоимость объекта строительства.

По завершении строительства объектов, предусмотренных дополнительными обременениями, осуществляется их безвозмездная передача органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом пунктом 16 статьи 270 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

Согласно пункту 2 статьи 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

Исходя из изложенного, в случае если в рамках соглашения о ГЧП предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

В целях прояснения данного вопроса предлагается в Законопроекте четко урегулировать обязанности застройщиков по созданию объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры с целью их последующей передачи в государственную (муниципальную) собственность или собственность ресурсоснабжающих организаций при условии выполнения публичным партнером встречных возмездных обязательств публичного партнера в целях создания возможности отнесения расходов застройщиков по выполнению таких условий соответствующего договора на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Кроме того, стоимость объектов инженерно-технической инфраструктуры, полученных ресурсоснабжающими организациями от застройщиков, увеличивает доходы ресурсоснабжающих организаций, при определении ими налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. Предлагается внести изменения в пункт 1 статьи 251 НК РФ в целях исключения из доходов ресурсоснабжающих организаций стоимости такого безвозмездно полученного имущества.

Застройщиками также часто ставится вопрос о неопределённости в отношении налога на добавленную стоимость при безвозмездной передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры органам государственной власти, органам местного самоуправления или ресурсоснабжающим организациям.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению) не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Представляется, что в данном случае излишним является требование о принятии решения органами государственной власти и органами местного самоуправления о передаче объектов инженерно-технической инфраструктуры ресурсоснабжающим организациям. Предлагается внести изменения в подпункт 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ, исключив такое требование.

Внесение ясности в налогообложение операций по безвозмездной передаче созданных застройщиками объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры позволит ускорить передачу таких объектов застройщиками в государственную, муниципальную собственность или в собственность ресурсоснабжающих организаций и, как следствие, ускорить сроки освоения земельных участков.

Кроме того, в целях оптимизации процедур, связанных с передачей в государственную (муниципальную) собственность или собственность ресурсоснабжающих организаций объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры необходимо урегулировать следующие вопросы:

1) Правительству Российской Федерации установить порядок передачи в государственную (муниципальную) собственность или собственность ресурсоснабжающих организаций объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры;

2) Росреестру уточнить порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на линейные объекты, в том числе объекты инженерно-технической и дорожной инфраструктуры, в том числе установить критерии отнесения линейных объектов инженерно-технической инфраструктуры к недвижимому и движимому имуществу.

Существуют также вопросы и по налогу на землю. В пункте 15 статьи 396 НК РФ, установлено: «В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками-организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками - организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.».

В случае комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка или комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, время освоения таких земельных участков может существенно превышать три года. Предлагается внести изменения в пункт 15 статьи 396 НК РФ, предусмотрев исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) за такой земельный участок с коэффициентом 1 в период до утверждения документации по планировке такой территории и формирования земельных участков в соответствии с такой документацией, но не более 2 лет.




Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   13


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2019
обратиться к администрации

войти | регистрация
    Главная страница


загрузить материал