Три возможных способа управления



Скачать 66,65 Kb.
Дата26.10.2016
Размер66,65 Kb.
Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс Российской Федерации установил три возможных способа управления многоквартирным домом (далее – МКД) (ст. 161):

1)      непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2)      управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)      управление управляющей организацией.
При этом, в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44), независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
Самостоятельное управления МКД посредством ТСЖ.
Преимущества:

- есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта



Недостатки:

- обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью;

- если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет членов правления совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени;

- в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека;

- проблема создания и функционирования ТСЖ в МКД давней постройки, с несовременными устаревшими схемами инженерных сетей, с устаревшими или вообще отсутствующими устройствами учёта коммунальных ресурсов;

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата наемного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников);

- обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.

Качество управления МКД зависит от квалификации собственников помещений, избранных в правление товарищества, уровень обслуживании/ремонта – от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.


Вариант ТСЖ с наймом УО для практического управления МКД
Преимущества этого варианта схожи с теми, что и при самостоятельном ТСЖ., а основное преимущество состоит в том, что УО полезна, когда ТСЖ не обладают необходимыми навыками и возможностями по распоряжению общедомовым имуществом.
Некоторые недостатки:


  • необходимость учёта мнения УО по многим вопросам управления МКД, в частности при определении и установлении размера платы на содержание и ремонт жилья;

  • непрямое (через УО) исполнение решений собственников помещений и потенциально возможно «своеволие» УО;

  • относительное удорожание размера платы на содержание и ремонт жилья) за счёт содержания УО;



Способ управления МКД посредством управляющей организации (УО).
Преимущества для собственников помещений:

- одна организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, перечень которых определен договором управления,

- возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»;

- услуги управления оказываются, работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления;

- при привлечении специализированных организаций качество работ выше, чем при их выполнении силами управляющей организации;

- есть потенциальная возможность контролировать качество/объем услуг работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора управления);

- есть возможность по договоренности с управляющей организацией оплачивать капитальный ремонт в рассрочку, получать бюджетные средства на капитальный ремонт МКД.

Недостатки для собственников помещений:

- сложно контролировать исполнение договора управляющей организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении условий договора, каждый собственник «сам за себя»;

- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для формирования заказа управляющей организации, поэтому условия договора управления, включая стоимость, чаще всего определяет управляющая организация;

- платежи за содержание и ремонт поступают на расчетный счет управляющей организации, у собственников нет возможности контролировать целевое расходование средств, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства – прибыль управляющей организации;


Преимущества для управляющей организации:

- практически полное отсутствие контроля со стороны собственников помещений;

- возможность самостоятельно распоряжаться средствами, вносимыми по договору собственниками.

- снижение издержек на работы по обслуживанию и ремонту, возможность оказывать услуги большему количеству клиентов, увеличение прибыли.



Недостатки для управляющей организации:

- необходимость иметь дело с каждым собственником отдельно, в том числе по оплате (задолженности) по договору;

- сложный механизм «борьбы с неплательщиками», особенно с не заключившими договор управления.

Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД

Заключение

Нет единственного способа управления, единственной модели управления/обслуживания многоквартирного дома, - самых лучших для всех случаев: для всех собственников помещений и каждого многоквартирного дома.

Лучший способ управления и лучшая модель управления/обслуживания – такие, которые в максимально возможной степени соответствуют реальной ситуации: количеству и активности собственников помещений, их профессиональной квалификации, возможности и готовности заниматься управлением и/или обслуживанием своего дома; сложности конкретного дома как инженерно-строительного объекта; состоянию рынка услуг и работ по управлению и обслуживанию многоквартирных домов (наличию управляющих и обслуживающих организаций, уровню конкуренции между ними, заинтересованности в клиентах).

Значительное количество внутренних (взаимодействие между собственниками помещений в многоквартирном доме) и внешних факторов влияет на возможность реализации той или иной модели управления/обслуживания многоквартирного дома. Собственники помещений, выбирая способ управления и модель управления/обслуживания своего дома, имеют право выбирать наиболее подходящий вариант именно для них, учитывая как свои интересы и возможности, так и особенности своего многоквартирного дома. Главное, чтобы этот выбор происходил не формально, - «для галочки», что собственники многоквартирного дома исполнили свою обязанность по Жилищному кодексу и выбрали способ управления многоквартирным домом, - а обдуманно, взвешенно, на основе анализа преимуществ и недостатков возможных способов и моделей управления/обслуживания применительно к конкретному многоквартирному дому в данное время.



Чем более обдуманным и взвешенным будет решение собственников помещений, тем с меньшими трудностями они столкнутся при реализации своего решения. Но какие бы трудности мы не предвидели, старая мудрость говорит: ничего не получается у тех, кто ничего не делает. Надо начинать реально управлять своим домом. И это задача навсегда! И у собственников помещений есть право решением общего собрания изменять способ управления многоквартирным домом, если выбранный ранее перестал их устраивать, а также изменять модель управления/обслуживания дома в рамках выбранного способа управления, добиваясь наилучшего результата по содержанию общего имущества и эффективности использования своих средств.

Поделитесь с Вашими друзьями:


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница