Проблемы и перспективы повышения доступности жилья в казахстане



Скачать 77.75 Kb.
Дата31.10.2016
Размер77.75 Kb.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В КАЗАХСТАНЕ

К.Н.Бекетова

Кызылординский государственный университет

имени Коркыт Ата

г.Кызылорда

Республика Казахстан



Аннотация: Статья охватывает ключевые моменты реализации государственной программы «Доступное жилье-2020»: основные направления, проблемы, участников, опыт применения в зарубежных странах.

Ключевые слова: доступное жилье, ипотека, проблемы доступности жилья, жилищное строительство, национальный фонд.

В Казахстане принята программа «Доступное жилье-2020». Программа достаточно проработана и включает в себя реализацию следующих направлений:

1. Жильё для очередников местных исполнительных органов (состоящие на учете нуждающихся в жилье из госжилфонда).

2. Жильё по линии АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» для всех категорий населения.

3. Жильё по линии АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания».

4. Жильё в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья (МИО).

5. Строительство жилья в рамках программы «Занятость — 2020».

6. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

Принять участие в программе может, в принципе, любая категория населения, у которой есть стабильный доход. Предпочтения никому не отдается. За три месяца до сдачи комплекса запускаются торги на официальном сайте. Оповещают об этом различными способами (СМИ: печатные издания, телевидение). Человек регистрируется на сайте фонда недвижимости «Самрук-Казына», выбирает актуальный комплекс и встает в очередь. При этом всё прозрачно, любой пользователь сайта может отслеживать свою очерёдность. Существуют ограничения приобретения квартиры по данной программе: одному лицу можно участвовать только единожды; владельцы двух или более квартир не имеют права принимать участие.

В программе задействовано много взаимодействующих органов, среди которых фонд недвижимости «Самрук-Казына», Жилстройсбербанк, Агентство по делам строительства и ЖКХ, Казахстанская ипотечная компания (КИК) и акиматы. Они выступают координирующими органами со стороны бюджетного финансирования при активном участии строительных компаний, которые надеются, что эта инициатива оживит рынок недвижимости. В последнее время он не процветает, как в бурные годы экономического роста, что способствует появлению различных публикаций в СМИ о будущем падении цен на недвижимость в городах Казахстана в результате снижения расценок на металлы и нефть.

Кроме того, Министерство экономического развития и торговли прогнозировало рост ВВП в 2013 году на уровне 5,4%, это в свою очередь не добавляет позитива в ожиданиях заинтересованных сторон: риэлторов, банков, строительных компаний. Более того, тревожная ситуация в некоторых системообразующих банках страны не позволяет говорить о том, что ипотека будет развиваться мощными темпами с учётом качества риск-менеджмента, уровня банковской ставки и количества безнадежных кредитов, под которые заложены квартиры.

В общих чертах программа охватывает несколько направлений, которые должны заработать, чтобы сделать жильё доступным. Два из них будут идти по линии «Жилстройсбербанка», где целевыми группами обозначены как всё население, так и отдельно молодые семьи. Там жильё можно будет построить и выкупить через систему жилстройсбережений сразу или через определенный период аренды. Другая порция строительства пройдет под эгидой КИК в формате аренды жилья с последующим выкупом. Фонд недвижимости «Самрук-Казына» предлагает похожий формат сотрудничества для покупки квартиры через долголетнюю аренду. Отдельной строкой пойдут направления программы, сосредоточенные на ИЖС и реконструкции или сносе ветхого жилья, где главную роль будут играть акиматы.

Фонд недвижимости не поддерживает участие в программе социально незащищенных слоев населения, так как для этого существуют другие социальные программы, рассчитанные на незащищенные слои населения. При этом действует принцип «кто успел». Для социально уязвимых категорий граждан существуют соответствующие комитеты, акиматы и т.д.

Услуги банков при формировании пула обходятся клиентам весьма недёшево: к пример, за прием заявлений банк взимает комиссию при этом, для участия в пуле покупателей жилья клиент должен заключить договор о жилстройсбережениях, за заключение которого также взимается комиссия в размере 0,55% от суммы договора. После включения клиента в пул покупателей жилья до момента оформления займа, участник Программы обязан на ежемесячной основе вносить установленную банком сумму на счет жилстройсбережения. При этом, в случае если клиент не вошел в список покупателей жилья, комиссия за заключение договора и подачу заявления не возвращается.И если клиент не попал в список покупателей жилья, ему необходимо заново проходить все процедуры и оплачивать все комиссии банку.

Нынешняя программа отличается тем, что она базируется на рыночном анализе и выставляет реальные цены на недвижимость. И считая тот факт, что такое стимулирование рынка недвижимости государством необходимо ввиду его застоя. 

Примечательно, что многие иностранные организации предлагали Казахстану свой опыт и наработки в сфере обеспечения доступного жилья. Так, к примеру, Исламская корпорация по развитию частного сектора готова поделиться опытом и методами финансирования для доступа к жилью и ипотеке, который она реализовала в Саудовской Аравии. Кроме того, венгерские и турецкие строительные компании проявляли свой интерес к возведению доступного жилья в Казахстане.

Возможно, иностранный опыт и участие могли бы пригодиться в ходе реализации программы, так как теоретически это способствует уменьшению будущих ошибок и стимулированию конкуренции профессиональных мнений о том, как можно снижать строительные издержки, чтобы обеспечить граждан квартирами эконом-класса. В рамках программы это планируется обеспечить за счёт использования белорусского опыта крупного домостроения. Но, по мнению отдельных российских специалистов, строительство домостроительных комбинатов в каждом регионе может оказаться дорогим удовольствием, при этом что эта технология считается достаточно устаревшей.

Государство должно зарабатывать в целом, не учитывая лишь денежный поток от купли-продажи квартир. Несмотря на снижение цен на 52%, жилая благоустроенная недвижимость в Алматы остаётся за пределами доступности для подавляющего большинства населения. Отчасти, секрет всё ещё высоких цен заключается в психологическом неприятии продавцами более низких ценовых уровней. Индекс доступности жилья находится всё ещё за критическими пределами. Это весьма точно отражает проблемы, с которыми сталкивается существенная часть населения города, имеющая потребность в улучшении жилищных условий. Индекс доступности свидетельствует о том, что массовый платёжеспособный спрос на жильё хорошего качества находится значительно ниже текущих ценовых уровней - в пределах $500-1000 за квадратный метр. На данный ценовой уровень, по нашему мнению и следует ориентировать будущие проекты, возводимые для людей со средними доходами.

Во время строительного бума, компании строительного сектора и коммерческие банки в существенной мере игнорировали оказываемое ими самими влияние на цены на недвижимость. Помимо инвестиционной эйфории и ипотечных кредитов, сильное воздействие на ценовые уровни оказали компенсации, выплаченные строительными компаниями за дома, снесённые при освобождении земли для новой застройки. Строительные компании, в свою очередь зачастую получали эти средства от банков.

Строительные компании, зачастую находящиеся в процессе реструктуризации долгов перед банками, продолжают завершать строительные проекты. Безусловно, многие проекты так и останутся на бумаге, но в итоге, чтобы хоть частично компенсировать потери от выплат необоснованно высоких компенсаций, на освобождённых площадях придётся строить, тем более что потребность в благоустроенном комфортном жилье присутствует. Другое дело, что для того, чтобы потребность трансформировалась в платежеспособный спрос, необходимы умеренные цены при хорошем качестве.

Совместная работа социально направленного бизнеса и государственной власти должна привести к стабилизации жилищного строительства и послужить значительной поддержкой в решении социальных проблем при распределении жилья для людей, которые пользуются льготами.

Прежде всего — повышение доступности жилья путем инвестирования в жилищное строительство. Фонд содействует государству в стабилизации рынка недвижимости путем завершения строительства объектов в рамках Антикризисной программы и решения проблем дольщиков. В центре внимания и привлечение частных инвестиций в жилищное строительство, обеспечение соответствия объектов строительства современным стандартам жилья. Кроме того, идет работа над развитием стройиндустрии, стараемся поддержать отечественных поставщиков работ, товаров и услуг. Подписание меморандума о сотрудничестве стало дополнительным шагом к повышению прозрачности закупок строительных компаний, осуществляющих реализацию проектов в рамках Государственной программы «Доступное жильё — 2020» совместно с Фондом недвижимости. Подписание меморандума о сотрудничестве стало дополнительным шагом к повышению прозрачности закупок строительных компаний, осуществляющих реализацию проектов в рамках Государственной программы «Доступное жильё — 2020» совместно с Фондом недвижимости.

Прежде всего прогнозирование всегда является непростой задачей, да и участники рынка имеют возможность (хотя и ограниченную) реагировать на прогнозы, корректируя ситуацию, предотвращая нежелательное для них развитие ситуации. В условиях, когда статистика строится в основном на ценах предложений, продавцам влиять на индексы относительно просто - достаточно массово дать несколько дополнительных объявлений по завышенным ценам.

В этой связи, представляется наиболее вероятным, что наблюдавшийся в последние 9 месяцев рост запрашиваемых цен носил ограниченный характер и не был в существенной мере поддержан массовым платежёспособным спросом со стороны покупателей. На мой взгляд, существуют предпосылки для разворота запрашиваемых цен в сторону понижения. Однако гораздо полезнее не отходить от сути ситуации - благоустроенное жильё является недоступным подавляющему числу граждан, и эту проблему надо решать. Скорее всего, разумное решение должно быть комплексным, но с акцентом на снижение издержек строительства. В конечном итоге, массовое решение жилищной проблемы (если таковое будет предпринято) должно также учитывать и региональные аспекты миграции и рационального размещения населения.

Если исходить из цели повышения жизненного уровня населения, то решение тривиально по сути - необходимо значительно увеличивать объёмы строительства более дешёвого но качественного многоэтажного жилья, вероятно возвращаясь к возведению панельных домов. Причём активные действия необходимо предпринимать как можно быстрее (в первую очередь строить или реанимировать домостроительные комбинаты и ТЭЦ). В противном случае, вполне вероятно, что квалифицированный средний класс по мере накопления средств, будет продолжать иметь склонность к эмиграции в другие страны, нежели стремиться покупать недвижимость внутри страны по сложившимся на рынке весьма высоким ценам.

Чтобы повысить эффективность использования средств национального фонда, необходимо установить требования к партнерам-застройщикам об осуществлении закупа строительных материалов и оборудования посредством проведения торгов на товарных биржах республики. Это позволит всем потенциальным поставщикам получить абсолютно равный доступ при осуществлении закупок, и соответственно проводить контроль за качеством строительства.


Литература:

  1. Данные агентства Статистики РК-официальный сайт: stat.kz

  2. Государственная программа Правительства РК «Доступное жилье 2020», Астана,2012.

  3. www.hcsbk.kz

Каталог: sites -> default -> files -> publications
publications -> Глобальный фонд: пособие для новичков
publications -> Международный совет спид-сервисных организаций (icaso) и Эйдспэн Июнь 2005 г. Руководство по организации акций в поддержку финансирования Глобального фонда
publications -> Энергетический перфоманс-контракт – новый вид инвестиционного договора
publications -> Удк саурова А. М. ст преподаватель, магистр
publications -> Вопросы перехода к новой мировой валюте
publications -> Мировой финансовой системе брошен вызов
publications -> Программы развития экспорта продукции сельского хозяйства аргентины и канады
publications -> Великий шелковый путь: новые тренды
publications -> Особенности организации и управлении венчурного бизнеса


Поделитесь с Вашими друзьями:


База данных защищена авторским правом ©grazit.ru 2019
обратиться к администрации

войти | регистрация
    Главная страница


загрузить материал